Quienes nos dedicamos desde principios de siglo a la protección de los consumidores no podemos quedarnos en silencio ante el retroceso de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo el 16 de abril 2026 en materia de protección del comprador de una vivienda sobre plano.
La sentencia es muy relevante porque, bajo la apariencia de aplicar una línea jurisprudencial ya consolidada sobre la “capacidad de control” del banco receptor, introduce una restricción que entra en tensión seria con la lógica originaria de la Ley 57/1968, con la doctrina fundacional de la STS 733/2015 y, especialmente, con la reciente jurisprudencia de Pleno sobre efectos cambiarios y banco descontante.
1. Qué resuelve exactamente la STS 586/2026
La sentencia del Tribunal Supremo núm. 586/2026, de 16 de abril, resuelve el recurso de casación interpuesto por Cajamar frente a una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que había condenado a la entidad como banco receptor al amparo del art. 1.2.ª de la Ley 57/1968. El comprador había adquirido una vivienda a Aifos en Mijas, había anticipado cantidades a cuenta y la promotora no garantizó la devolución de esos anticipos. La vivienda no fue entregada, el contrato fue resuelto judicialmente y Aifos acabó declarada en concurso y liquidación.
El punto nuclear no era si existía contrato de compraventa, ni si la vivienda estaba sujeta a la Ley 57/1968, ni si la promotora incumplió, ni si faltaba aval o seguro. Todo eso aparece como presupuesto no discutido. El problema se concentra en Cajamar: los 27.800 euros cuya devolución se reclamaba no fueron ingresados directamente por el comprador, sino por un despacho de abogados, una S.L., mediante un cheque de 4.500 euros y dos transferencias de 11.900 y 11.400 euros a cuentas de Aifos en Cajamar.
La Audiencia Provincial había entendido que Cajamar sí pudo controlar esos ingresos porque conocía que Aifos era promotora inmobiliaria y porque en las transferencias aparecían datos relativos a la urbanización o elementos integrantes de la promoción, lo que permitía inferir que eran cantidades a cuenta de viviendas. El Supremo, sin embargo, estima el recurso de Cajamar y considera que esa inferencia es contraria a su jurisprudencia, porque atribuye excesivo valor al conocimiento de la actividad promotora de Aifos y minusvalora que los pagos procedían de una sociedad mercantil, ajena al contrato, y que el cheque carecía de concepto.
2. La ratio decidendi: el desplazamiento desde la protección del comprador hacia la “detectabilidad” bancaria
La sentencia parte de una fórmula aparentemente ortodoxa: la responsabilidad del art. 1.2.ª no es “a todo trance”, ni convierte al banco receptor en garante universal del comprador. Esa afirmación, aisladamente, es correcta. La doctrina posterior a la STS 733/2015 ha matizado que la responsabilidad bancaria nace cuando la entidad “supo o tuvo que saber” que estaba recibiendo anticipos de compradores en cuentas del promotor. La propia sentencia recuerda esa expresión tomada de la STS 733/2015.
El problema está en cómo aplica ese estándar. La sentencia convierte el “tuvo que saber” en un juicio extraordinariamente restrictivo. En la práctica, exige que el ingreso sea directamente trazable como pago de comprador de vivienda, y otorga un efecto casi exonerador a tres datos: que el ordenante sea una sociedad mercantil, que la cuenta no conste destinada exclusivamente a anticipos de compradores y que el cheque no exprese concepto.
Ese razonamiento reduce la operatividad de la Ley 57/1968 en los supuestos precisamente más problemáticos: promociones masivas, cuentas ordinarias de promotor, pagos canalizados por intermediarios, despachos, agentes, sociedades de gestión o instrumentos cambiarios. Es decir, escenarios en los que el comprador queda más desprotegido porque el promotor no ha abierto cuenta especial ni ha constituido garantía. Vamos, que banco y AIFOS se saltaron la ley «a la torre» y quien queda desprotegida es la persona que cayó en la trampa de comprarle un piso sobre plano.
La contradicción de fondo es clara: la Ley 57/1968 nació para evitar que la infracción del promotor —no abrir cuenta especial, no garantizar, mezclar fondos— perjudicara al comprador. Esta sentencia, sin embargo, permite que esa misma infracción, combinada con una forma de pago menos explícita, opere como causa de exoneración bancaria.
3. La tensión con la STS 733/2015, de 21 de diciembre
La STS 733/2015 fue el punto de inflexión. Fijó como doctrina que, en compraventas sometidas a la Ley 57/1968, las entidades de crédito que admitieran ingresos de compradores en cuentas del promotor sin exigir cuenta especial y garantía responderían frente a los compradores por las cantidades anticipadas e ingresadas en cuentas del promotor. Esa doctrina se articuló sobre la idea de que el banco no es un tercero neutral o ajeno, sino un sujeto legalmente llamado a colaborar en el sistema de protección.
La sentencia de 2026 dice formalmente que respeta esa doctrina. Pero materialmente la estrecha. La STS 733/2015 desplazó el foco desde la relación contractual comprador-promotor hacia el deber legal del banco que admite fondos en cuentas del promotor. En cambio, la STS 586/2026 vuelve a colocar el foco en la apariencia externa del pago concreto: quién ordena, si el concepto identifica inequívocamente una vivienda, si la cuenta era multiuso, si el contrato mencionaba esa cuenta, si el ingreso fue anterior o posterior al contrato.
Aquí aparece la primera contradicción importante. La doctrina de 2015 surgió precisamente porque los bancos habían permitido que los promotores esquivaran la Ley 57/1968. El incumplimiento típico era recibir anticipos en cuentas ordinarias no garantizadas. Por tanto, que la cuenta fuera ordinaria, multiuso o no designada en el contrato no debería ser un argumento fuerte de exoneración, sino un indicio del incumplimiento estructural que la Ley pretendía neutralizar.
La STS 586/2026 afirma que no puede imponerse al banco una “labor inquisitiva” sobre cualquier ingreso en una cuenta del promotor. La objeción es razonable si se formula en abstracto. Pero en este caso no estamos ante cualquier cliente ni cualquier cuenta: estamos ante Aifos, la tercera promotora inmobiliaria más importante del pais ; ante una promoción concreta; ante ingresos en cuentas de la promotora; ante transferencias que, según la Audiencia, incluían referencias a la urbanización; y ante un comprador que sí había entregado cantidades destinadas al precio de una vivienda. La sentencia transforma la exigencia de diligencia legal en una suerte de conocimiento casi directo del negocio subyacente.
4. La contradicción con la jurisprudencia sobre efectos cambiarios
La contradicción más delicada se aprecia al comparar esta sentencia con la jurisprudencia reciente sobre efectos cambiarios. Las SSTS de Pleno 491/2024 y 492/2024 modificaron la doctrina anterior y declararon que la obligación y responsabilidad del art. 1.2.ª de la Ley 57/1968 se imponen también al banco descontante. El propio resumen oficial del Tribunal Supremo destaca que esa doctrina modificó la contenida, entre otras, en las SSTS 897/2021 y 472/2022.
La clave de esa nueva línea es que el banco descontante, como comerciante experto, no puede refugiarse en la abstracción cambiaria. El debate no se plantea como una excepción cambiaria frente al tenedor de la letra, sino como una acción propia de responsabilidad legal derivada de la Ley 57/1968. El Tribunal Supremo ha reiterado después que el deber de diligencia del banco descontante es especialmente intenso, porque puede indagar no solo sobre la solvencia del promotor descontatario, sino también sobre su actividad y sobre la naturaleza de los créditos que justifican la emisión de las letras descontadas.
Ahí está la tensión: para el banco descontante de letras, el Supremo exige una diligencia profesional reforzada y le reprocha no investigar la naturaleza de los créditos incorporados a los efectos. Para el banco receptor de un cheque o transferencias en cuenta de una promotora, en cambio, la STS 586/2026 considera exorbitante exigir una investigación sobre ingresos realizados por una sociedad mercantil, aunque el destinatario sea una promotora y aunque existan referencias a la promoción.
La diferencia técnica existe, pero no justifica por completo el distinto nivel de exigencia. En el descuento cambiario, el banco anticipa fondos al promotor a cambio de créditos frente a compradores; en el ingreso mediante cheque o transferencia, el banco recibe fondos en una cuenta del promotor. Pero en ambos supuestos el presupuesto material es el mismo: fondos vinculados al precio de viviendas en construcción que deberían haber estado garantizados conforme a la Ley 57/1968.
La jurisprudencia de efectos cambiarios ha superado el formalismo del título valor para atender a la función económica del pago. La STS 586/2026, en cambio, parece reintroducir un formalismo bancario: si el ingreso no aparece exteriormente como pago directo del comprador, el banco no responde. Esa es la contradicción conceptual.
5. El tratamiento del cheque es especialmente discutible
La sentencia dedica una consideración específica al pago mediante cheque y afirma que, respecto de cheques sin indicación de concepto, la jurisprudencia excluye la responsabilidad del banco en el que se ingresa el importe del efecto si no puede vincular el pago con una entrega a cuenta del precio de una vivienda en construcción.
Esta afirmación plantea varios problemas.
Primero, la Ley 57/1968 no restringe su protección a pagos hechos en metálico o por transferencia directa del comprador. El texto legal contemplaba entregas anticipadas en dinero o mediante instrumentos de pago, y la doctrina sobre efectos cambiarios ha confirmado que el uso de títulos cambiarios no elimina la finalidad protectora de la norma. El texto original de la Ley 57/1968 está publicado en el BOE y su finalidad declarada era combatir los abusos causados por la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
Segundo, el cheque no es jurídicamente neutro en este contexto. Es un instrumento de pago documentado, sujeto a identificación del librador, del beneficiario o destinatario económico y de la cuenta de ingreso. Si se ingresa en una cuenta de una promotora inmobiliaria, no parece desproporcionado exigir al banco receptor un mínimo control cuando concurren otros indicios. La sentencia, sin embargo, parece tratar la ausencia de concepto como un elemento prácticamente impeditivo de la responsabilidad.
Tercero, el hecho de que el cheque fuera librado por un despacho de abogados no debería operar automáticamente en contra del comprador. En la práctica inmobiliaria de la época era frecuente la intervención de abogados, agentes o intermediarios, especialmente en promociones con compradores extranjeros o no residentes. Que un despacho canalice pagos no convierte necesariamente la operación en una compra mercantil ni priva al adquirente de la protección de la Ley 57/1968. La sentencia confunde, o al menos aproxima peligrosamente, la personalidad mercantil del ordenante instrumental con la naturaleza sustantiva del crédito protegido.
6. La referencia a que la Ley 57/1968 no ampara compras hechas por sociedades mercantiles es equívoca
Uno de los pasajes más discutibles de la sentencia es el cierre del fundamento cuarto, cuando recuerda que la Ley 57/1968 no ampara compras hechas por sociedades mercantiles.
Ese argumento es correcto en abstracto, pero su utilización en este caso resulta problemática. Aquí no se dice que la compradora fuera una sociedad mercantil. El comprador era una persona física, D. Fernando. La sociedad mercantil era el despacho que realizó materialmente los pagos.
Por tanto, traer a colación la exclusión de las compras realizadas por sociedades mercantiles puede contaminar el análisis. Una cosa es que una sociedad mercantil compre para finalidad empresarial o inversora y quede fuera del ámbito subjetivo de la Ley 57/1968; otra muy distinta es que una persona física compradora pague a través de un tercero, incluso una sociedad profesional. La sentencia parece trasladar al ordenante del pago una exigencia que la Ley refiere al adquirente protegido.
Desde una perspectiva de defensa del comprador, este es probablemente uno de los puntos más atacables de la argumentación. El dato relevante debería ser quién es el cesionario/adquirente y cuál es la finalidad de la adquisición, no la forma instrumental de canalización del dinero.
7. La cuenta “multiuso” como argumento de exoneración: inversión del problema
La sentencia concede importancia a que la cuenta de Aifos en Cajamar no constaba dedicada únicamente a recibir anticipos de compradores y que en los extractos aparecían pagos de impuestos, proveedores, publicidad o asistencia técnica.
Pero ese razonamiento resulta circular. Si la promotora hubiera cumplido la Ley 57/1968, habría existido una cuenta especial separada y garantizada. Si el banco hubiera exigido la apertura de esa cuenta, el problema de la mezcla de fondos no se habría producido. Convertir la mezcla de fondos en argumento exonerador supone permitir que el incumplimiento de la arquitectura legal protectora reduzca la responsabilidad de quienes debían activarla.
La STS 733/2015 nació precisamente para evitar esa consecuencia. La responsabilidad del banco receptor no dependía de que la cuenta fuese formalmente especial, porque de lo contrario bastaría con incumplir la obligación de apertura de cuenta especial para dejar sin efecto el sistema protector. Por eso la doctrina de 2015 extendió la responsabilidad a las cantidades ingresadas en cualquier cuenta del promotor abierta en la entidad.
La STS 586/2026 no niega expresamente esa doctrina, pero introduce un filtro fáctico tan intenso que puede neutralizarla en muchos casos: si la cuenta es ordinaria y recibe ingresos variados, el banco no debe investigar; si no investiga, no sabe; si no sabe, no responde.
Vamos, que si el banco ignora la ley, vuelve a desaparecer su responsabilidad como si viviéramos un «dejavú» de épocas anteriores a 2013.
8. Valoración crítica: Una regresión material
Mi valoración es que la sentencia, de forma sorprendente, sostiene no contradecir la doctrina de la STS 733/2015 en términos declarativos, porque sigue invocando el estándar “supo o tuvo que saber”. Tampoco contradice literalmente las sentencias sobre banco descontante, porque diferencia entre descuento de efectos y mera recepción de ingresos. Pero sí existe una contradicción material en la intensidad del deber de diligencia bancaria.
En la jurisprudencia sobre efectos cambiarios, el Supremo adopta un enfoque sustantivo: mira la función económica de los efectos, el contexto de promoción inmobiliaria y la capacidad profesional del banco para indagar. En esta sentencia, adopta un enfoque más formal: mira quién ordena el pago, si el concepto es explícito, si la cuenta era exclusiva y si el pago podía identificarse sin indagación adicional.
El resultado es difícil de conciliar: se exige al banco descontante que investigue la naturaleza de créditos incorporados a letras, pero se exonera al banco receptor porque investigar ingresos en cuenta de una promotora sería una “labor inquisitiva” exorbitante. Esa diferencia puede ser defendible en ciertos casos extremos, pero no cuando existen indicios concurrentes: promotora conocida, ingresos en cuenta de la promotora, referencias a la promoción y comprador real persona física.
La STS 586/2026 convierte en causa de exoneración lo que en la STS 733/2015 era el presupuesto típico de la responsabilidad: la admisión por la entidad de crédito de ingresos vinculados a una promoción inmobiliaria en cuentas ordinarias del promotor sin exigir la apertura de cuenta especial ni la constitución de garantía.
¿Qué pasará cuando debe aplicarse la ley actual a incumplimientos palmarios de la norma como este?
Seguimos.
