13 de junio 2021

Artículo de Jose Luis Huertas, Abogado-Economista de Ley 57 abogados.

Un CLIENTE de Ley 57 Abogados nos trasladaba hace unos días esta pregunta.

SOY DUEÑO DE UN PISO QUE ALQUILO PARA COMPLETAR MI PENSIÓN, Y EL INQUILINO DEJÓ DE PAGARME. TUVE QUE INICIAR UN PROCESO JUDICIAL DE DESAHUCIO  Y SE HA SUSPENDIDO POR LA COVID ¿TENGO DERECHO A SER COMPENSADO? (Real Decreto 401/2021, de 8 de junio)

Ese proceso no lo llevamos nosotros, pero atendimos su consulta. La respuesta fue afirmativa, pero ojo, hay plazo: 09/09/2021.

Muchas son las personas que se han visto afectadas por la pandemia. Pérdida de puestos de trabajo, inclusión en ERTEs, ceses de actividad para autónomos, dificultades para encontrar trabajo, etc., son situaciones que han afectado también al mundo de los alquileres de viviendas. Por una parte, muchos arrendatarios se han visto imposibilitados de pagar el alquiler. Por su parte, no pocos arrendadores –personas físicas- se han visto en una situación difícil, empeorada por el hecho de que sus inquilinos no pueden pagar la renta. Para los primeros, como es sabido, el Gobierno ha puesto en marcha una serie de medidas, entre las más importantes, la de suspender los desahucios iniciados durante el estado de alarma. Sin embargo, para los segundos, no había ninguna solución ante el problema que para muchos arrendadores ha supuesto quedarse sin una fuente –a veces la principal- de ingresos de su unidad familiar.

Ante esta situación, finalmente, tal y como dice la propia web del Ministerio de Asuntos Sociales y Agenda 2030[1] «Los arrendadores tendrán derecho a solicitar una compensación cuando la administración competente, en los tres meses siguientes a la fecha en que se emita el informe de los servicios sociales señalando las medidas adecuadas para atender la situación de vulnerabilidad acreditada facilitando el acceso de las personas vulnerables a una vivienda digna, no hubiera adoptado tales medidas».

La compensación, sigue diciendo el portal del Ministerio «consistirá en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por finalizar el estado de alarma. No obstante, si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir durante el mismo período señalado anteriormente más los gastos corrientes».

Dicho de otra manera, si el alquiler de mercado en la zona donde se encuentra la vivienda está por debajo de la renta pactada, el arrendador tendrá derecho a que el Estado le abone dicha renta y otros gastos corrientes que hubiera asumido el propietario desde el momento en que se suspenda el desahucio y el momento en que el proceso de desahucio continúe, bien por haberlo acordado el Juzgado, bien por haber terminado el estado de alarma (lo que, como es sabido, sucedió el pasado 9 de mayo y que, a los efectos de la suspensión de los desahucios, debemos tener como referencia el 9 de agosto de 2021). Si la renta pactada con el arrendatario en el contrato está por encima del precio de mercado del alquiler, pues los importes que podrán ser compensados se corresponderán con el alquiler acordado. Eso sí, es fundamental para tener derecho a dicha compensación, que se solicite hasta el 9/9/2021.

¿Y si no me contestan? La norma prevé un plazo de tres meses para resolver y notificar al solicitante (salvo que se prorrogue motivadamente por otro plazo igual y se lo notifiquen al solicitante). Si no hay respuesta, se entiende que la Administración concede la ayuda (silencio administrativo positivo).

Y, por último, ¿cómo solicitarla? La norma que prevé esta compensación y la forma de solicitarla es el Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se aprueban las medidas necesarias para que las comunidades autónomas puedan utilizar los recursos del Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, a fin de hacer frente a las compensaciones que procedan, y por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

En concreto, hay que tener en cuenta lo que dice el artículo 3 (subrayamos  lo que creemos más importante):

«Artículo 3. Procedimiento para la presentación, tramitación y resolución de solicitudes formuladas por los arrendadores o propietarios de las viviendas afectadas.

1. El procedimiento para la obtención de compensaciones se iniciará a instancia de parte, mediante la correspondiente solicitud, que podrá presentarse hasta el 9 de septiembre de 2021.

2. El arrendador o el propietario dirigirán su solicitud al órgano competente en materia de vivienda de la comunidad autónoma o de las ciudades de Ceuta y Melilla, que deberá ir acompañada de una exposición razonada y justificada de la compensación por el período que medie entre que se acordare la suspensión extraordinaria del artículo 1 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, o bien la suspensión del lanzamiento del artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 9 de agosto de 2021, y que considere procedente sobre la base de los siguientes criterios:

– El valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento. Si dicho valor fuera superior a la renta que viniera percibiendo el arrendador, la compensación consistirá en renta dejada de percibir.

– Los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador o propietario, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en el que la misma se levante por el Tribunal o por alcanzar el límite temporal del 9 de agosto de 2021.

– En el caso de la suspensión del lanzamiento del artículo 1 bis del Real Decreto-ley citado, se deberá acreditar, por el propietario, el perjuicio económico que le ha ocasionado al encontrarse la vivienda ofertada en venta o arrendamiento con anterioridad a la entrada en el inmueble.

3. Las comunidades autónomas y ciudades de Ceuta y Melilla tramitarán las compensaciones a arrendadores o propietarios previstas en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, conforme con lo establecido en el presente real decreto y en la Ley 39/2015, de 1 de octubre.

La solicitud, así como el resto de trámites del procedimiento, se realizarán por medios electrónicos cuando el solicitante se encuentre entre los sujetos recogidos en el artículo 14.2 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas. Las personas físicas podrán presentar su solicitud en cualquiera de los lugares del artículo 16.4 de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, y realizar el resto de trámites del procedimiento por medios no electrónicos o bien ejercitar su derecho a relacionarse electrónicamente con las administraciones públicas.

4. El plazo máximo para resolver y notificar la resolución al interesado será de tres meses, si bien excepcionalmente el órgano competente podrá acordar de manera motivada ampliar el plazo en tres meses más, circunstancia que se notificará expresamente al interesado. Vencido el plazo máximo sin haberse notificado resolución expresa, el interesado podrá entenderla estimada por silencio administrativo.

5. Las comunidades autónomas y las ciudades de Ceuta y Melilla podrán desarrollar o completar este procedimiento con objeto de facilitar su gestión y la percepción de las compensaciones por el arrendador o el propietario».

El problema surge cuando, dado el frecuente retraso judicial… el proceso tarda más de la cuenta en tramitarse por el juzgado, pues puede que un desahucio presentado hace meses todavía no se haya notificado al arrendatario, y ese plazo de septiembre no sea posible, en cuyo caso habrá que estudiar la reacción y reclaamción a plantear.

[1] https://www.mscbs.gob.es/ssi/covid19/desahucios/home.htm