(En Neerlandés… AANKOOP VAN ONROEREND GOED VOOR BUITENLANDERS OF NIET-INWONERS IN SPANJE.)
13 de agosto 2021
Artículo de Nazaret Yébenes y Neneh Van Belleghem, de Ley 57 Abogados.
Aprovechamos este paréntesis vacacional para analizar un supuesto común en zonas de costa.Este artículo y su traducción al Neerlandés pueden ilustrar a esta hipotética familia interesada en comprar una vivienda en España.
We maken gebruik van deze vakantiepauze om algemene twijfels en misverstanden omtrent aankoop van vastgoed in Spanje te analyseren en recht te zetten . Dit artikel en zijn vetaling in het Nederlands illustreert een denkbeeldige familie die geïnterresseerd is in een aankoop van een vastgoed in Spanje .
(Este artículo es una mera introducción a un tema mucho más complejo según los diferentes supuestos de cada operación, pues incluso podría ser recomendable realizar la compra a través de una sociedad. Consultar con un abogado especializado siempre es recomendable)
(Dit artikel is slechts een inleiding tot een veel complexer onderwerp, afhankelijk van de verschillende aannames van elke handeling, aangezien het zelfs raadzaam kan zijn om de aankoop via een bedrijf te doen.Het is altijd raadzaam om een gespecialiseerde advocaat te raadplegen ).
La decisión de efectuar la compraventa de una vivienda (que suele darse en verano) siempre trae consigo múltiples dudas en cuanto a los trámites y requisitos que se necesitan. Estos se incrementan si se es extranjero o no residente en España. Actualmente no existe ningún tipo de restricción al respecto.
De beslissing om de aankoop van een eigendom uit te voeren, brengt altijd meerdere twijfels met zich mee over de procedures en vereisten die nodig zijn. Deze twijfels worden nog versterkt als u een buitenlander of niet-inwoner van Spanje bent. Momenteel is er geen enkele vorm van beperking op dit gebied.
1.- EL N.I.E.
La adquisición de una vivienda en España es un trámite sencillo; tan sólo tiene como requisito inicial y básico haber obtenido el NIE (Número de Identificación de Extranjeros), es un número personal, único y exclusivo, que además es necesario para cualquier tipo de transacción en España. El trámite para obtener el NIE puede iniciarse desde fuera de España a través de la embajada o consulado o desde nuestro país, acudiendo a una oficina de extranjería o a una comisaría de policía. Se trata de un número de carácter temporal, cuya validez es de 3 meses.
Een huis kopen in Spanje is een eenvoudige procedure . Het heeft alleen als eerste en basisvereiste om het NIE ( Foreigners Identification Number ) te verkrijgen, welke een persoonlijk, uniek en exclusief nummer is , dat ook nodig is voor elk type transactie in Spanje. De procedure om het NIE te verkrijgen kan van buitenuit Spanje beginnen via de ambassade of het consulaat of rechtstreeks vanuit ons land, in een immigratiekantoor of een politiebureau. Het is een tijdelijk nummer geldig voor 3 maanden.
Para solicitar el NIE es necesario rellenar y entregar el formulario de solicitud de NIE EX15; acreditar motivo o justificación de la solicitud, en el caso de una compraventa esto puede hacerse a través de un documento notarial que certifique que se va a proceder a efectuar una compraventa de un inmueble; también es necesario aportar documento de identidad o pasaporte en vigor (tanto el original como una fotocopia); y realizar el pago de la tasa por asignación del NIE cuyo importe aproximado son 10 euros.
Voor het aanvragen van het NIE is het noodzakelijk om het NIE EX15 aanvraagformulier in te vullen en in te dienen , eveneens de reden of verrechtvaardiging van het NIE-verzoek te vermelden . In het geval van een aankoop kan dit worden gedaan door middel van een notarieel document dat bevestigt dat een aankoop van onroerend goed zal plaatsvinden, ook is het noodzakelijk om een geldig identiteitsbewijs of paspoort voor te leggen (zowel het origineel als een fotokopie ) alsook het betalingsbewijs van de NIE-opdrachtvergoeding , waarvan het geschatte bedrag 10 euro is.
La solicitud del NIE también puede hacerse a través de un representante, en este caso, además de los requisitos anteriormente enunciados, es necesario que se realice un poder especial ante notario en el que se otorguen poderes al representante para poder realizar los trámites de solicitud del NIE.
De aanvraag voor het NIE kan ook via een vertegenwoordiger worden gedaan, in dit geval is het nodig dat, naast de hierboven genoemde vereisten, een bijzondere volmacht wordt afgegeven bij een notaris waarin bevoegdheden worden verleend aan de vertegenwoordiger om in staat te zijn om de aanvraagprocedures voor het NIE uit te voeren.
2.- Posible solicitud de residencia.
A.- Comunitaria.
Otro tipo de compradores son aquellos extranjeros que son miembros de la Unión Europea y que tiene su residencia parmente en España; es decir aquellos que van a residir en nuestro país por un período superior a 3 meses. En estos casos antes de que transcurran los primeros 90 días desde su llegada a España se tiene que solicitar la residencia. Esto puede hacerse directamente en una Oficina de Extranjeros en España. Para este trámite la documentación a presentar sería, formulario oficial de Solicitud de Certificado UE EX18 cumplimentado, acreditación del motivos de la permanencia en España por un período superior a 3 meses, documento de identidad o pasaporte en vigor (el original y fotocopia) y el pago de la tasa por asignación de NIE que tiene un coste de aproximadamente de 12 euros. Además según la situación de la persona, también se pedirá que se aporte otra documentación. Así por ejemplo a un trabajador por cuenta ajena se le pedirá el certificado de empleo, contrato de trabajo registrado en el Servicio Público de empleo y documento de alta o situación asimilada. Para consultar otras situaciones se puede acceder a la página web del Ministerio de Interior donde se detalla la acreditación que será requerida en cada caso.
Een ander type kopers zijn die buitenlanders die lid zijn van de Europese Unie en die hun woonplaats gedeeltelijk in Spanje hebben ; dat wil zeggen, degenen die voor een periode van meer dan 3 maanden in ons land zullen verblijven. In dit geval moet u een verblijfsvergunning aanvragen voordat de eerste 90 dagen zijn verstreken vanaf uw aankomst in Spanje. Dit kan direct bij het ministerie van Buitenlandse Zaken in Spanje. Voor deze procedure zou de voor te leggen documentatie zijn : het ingevulde officiële formulier EU EX18-certificaataanvraag, accreditatie van de redenen voor een verblijf in Spanje voor een periode van meer dan 3 maanden, een geldig identiteitsbewijs of paspoort ( het origineel en een fotokopie ) en het betalingsbewijs van de NIE-opdrachtvergoeding , die ongeveer 12 euro kost. Daarnaast zal, afhankelijk van de situatie van de persoon, ook om andere documentatie kunnen worden gevraagd. Bijvoorbeeld een werknemer zal worden gevraagd naar het arbeidsattest, de arbeidsovereenkomst die is geregistreerd bij de openbare dienst voor arbeidsvoorziening en het registratiedocument of een vergelijkbare situatie. Om andere situaties te raadplegen, kunt u naar de website van het ministerie van Binnenlandse Zaken gaan, waar de accreditatie die in elk verschillend geval vereist is, wordt beschreven.
B.- No comunitaria.
Por otro lado, hay compradores extranjeros que no son miembros de la Unión Europea y que optan por la residencia legal en España mediante una inversión significativa, como puede ser la adquisición de uno o varios inmuebles (siempre que la inversión llegue a 500.000 euros), es lo que se conoce como el programa Golden Visa. La solicitud de esta residencia puede hacerse tanto dentro de España donde se solicitará la Autorización de Residencia directamente ante la Unidad de Grandes Empresas y Colectivos Estratégicos (UGE-CE), como fuera de España solicitando Visado de Residencia para inversor en el Consulado de España en el país de residencia. La documentación general que es necesaria para este trámite es: pasaporte, modelo de solicitud, seguro médico o privado con entidad que opere en España, certificado de antecedentes penales, acreditación de medios económicos y acreditación de la inversión en España.
Aan de andere kant zijn er buitenlandse kopers die geen lid zijn van de Europese Unie en die kiezen voor legaal verblijf in Spanje door middel van een aanzienlijke investering, zoals de aankoop van een of meer eigendommen (op voorwaarde dat de investering 500.000 euro bedraagt) . Dit is wat bekend staat als het Golden Visa-programma. De aanvraag voor dit verblijf kan zowel binnen Spanje worden gedaan, waar de verblijfsvergunning rechtstreeks wordt aangevraagd bij de eenheid voor grote ondernemingen en strategische groepen (UGE-CE), zowel als buiten Spanje door het aanvragen van een verblijfsvisum voor investeerders bij het Spaanse consulaat in het land van verblijf. De algemene documentatie die nodig is voor deze procedure is: paspoort, aanvraagformulier, medische of particuliere verzekering bij een entiteit die actief is in Spanje, certificaat van strafblad, accreditatie van financiële middelen en accreditatie van investeringen in Spanje.
2.- Cuenta bancaria.
El segundo de los trámites de vital importancia a la hora de proceder a la compra de un bien inmueble es la apertura de una cuenta bancaria, aunque este requisito no es obligatorio, es muy recomendable disponer de una, ya que todo los impuestos y gastos asociados a la compra de una vivienda deben pagarse en España y el hecho de contar con una cuenta bancaria facilita el proceso; siendo también necesaria para la acreditación de los medios de pago del adquiriente. La documentación requerida para la apertura de la cuenta es tan solo el NIF (para los residentes de la Unión Europea) o el pasaporte y la certificación de no residente. Si bien, dependiendo de la entidad bancaria pueden solicitar documentos adicionales como una carta de recomendación del banco correspondiente de su país, nómina o certificado de situación laborar, etc. Para aquellos extranjeros que no son comunitarios también será necesaria la acreditación de la procedencia de los fondos.
De tweede van de uiterst belangrijke procedures bij het kopen van onroerend goed is het openen van een bankrekening, hoewel deze vereiste niet verplicht is, wordt het ten zeerste aanbevolen om er een te hebben, aangezien alle bijbehorende belastingen en kosten van de aankoop van een eigendom in Spanje moeten worden betaald en het hebben van een bankrekening vergemakkelijkt het proces ; ook noodzakelijk zijnde voor de accreditatie van de betaalmiddelen van de verkrijger. De documentatie die nodig is om de rekening te openen, is alleen het NIE (voor inwoners van de Europese Unie) of het paspoort en de niet-inwoner certificering. Afhankelijk van de bankentiteit, kunen ze nog aanvullende documenten vragen, zoals een aanbevelingsbrief van de corresponderende bank in hun land, loonlijst of een bewijs van werkstatus, enz. Voor die buitenlanders die niet uit de EU komen, zal het ook nodig zijn om de herkomst van de fondsen te accrediteren.
3.- El poder de representación en la compra.
Otra de las necesidades a tenerse en cuenta es la realización de un poder cuando el comprador extranjero no venga a España a firmar la escritura de compraventa. Un poder es una declaración de voluntad mediante la cual una persona (poderdante) autoriza o faculta a otra (apoderado) y esta acepta, para que realice, ejecute o firme en su nombre determinados actos o contratos que tendrán efectos para la primera, es decir en este caso para el comprador, como si esta misma lo hubiera realizado. El poder podrá otorgarse en España ante notario, en el consulado de España en el país de residencia del comprador o en un notario del país de residencia del comprador, en este último caso se necesitará traducción jurada y apostilla.
Een andere noodzaak om rekening mee te houden is het tot stand brengen van een volmacht wanneer de buitenlandse koper niet naar Spanje komt om de koopakte te ondertekenen. Een volmacht is een wilsverklaring waarbij een persoon (volmachtgever) een andere persoon ( gevolmachtigde) machtigt, en dat deze persoon bepaalde handelingen of contracten die uitwerking zullen hebben, aanvaardt, uitvoert of tekent namens de volmachtgever, dat wil zeggen, in dit geval voor de koper, alsof hij het had gedaan. De volmacht kan in Spanje worden afgegeven bij een notaris, bij het Spaanse consulaat in het woonland van de koper of bij een notaris in het woonland van de koper, in het laatste geval is een beëdigde vertaling en apostille vereist.
4.- La reserva de la vivienda.
Antes de proceder a la realización de la compraventa hay que realizar un contrato de arras. Esto es un documento jurídico privado, donde las partes se comprometen a comprar y vender mediante la entrega de una cantidad de dinero en concepto de señal. El tipo de contrato de arras más habitual es el de arras penitenciales, en este caso si la compraventa no se otorga por causas imputables al comprador este perderá la cantidad que ha entregado; pero si la compraventa no se otorga por causas imputables al vendedor este deberá devolver el doble de la cantidad recibida. En el contrato de arras también se detallará la descripción del inmueble, el precio final de la compraventa así como el acuerdo que hagan las partes en relación al pago de los gastos de notaría y registro. Respecto a esto último decir que los gastos de otorgamiento de escritura serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario. Por lo tanto, los gastos de Notaría que correspondan a la escritura de compraventa se podrán repartir entre las partes en función de lo que pacten.
Voordat u overgaat tot het uitvoeren van de aankoop, moet u een aanbetalingscontract maken. Dit is een privaat juridisch document, waarbij de partijen overeenkomen om te kopen en verkopen door een bepaald bedrag als aanbetaling te doen. Het meest voorkomende type depositocontract is dat van een boetedepot, in dit geval als de verkoop niet doorgaat om redenen die aan de koper kunnen worden toegeschreven, verliest hij het bedrag dat hij als waarborg heeft aanbetaald ; maar als de verkoop niet wordt toegestaan om redenen die aan de verkoper kunnen worden toegeschreven, moet de verkoper het dubbele van het ontvangen bedrag terugbetalen. Het depotcontract zal ook de beschrijving van het onroerend goed, de uiteindelijke prijs van de verkoop en de overeenkomst die de partijen detailleren alsook de kosten met betrekking tot de betaling van notaris- en registratiekosten . Wat dit laatste betreft, de kosten van het verlenen van akten zal door de verkoper worden betaald, en die van het eerste kopij en de daarna volgende na de verkoop , door de koper, tenzij anders is overeengekomen. Daarom kunnen de notariskosten die corresponderen met de verkoopakte, tussen de partijen worden verdeeld, afhankelijk van wat is overeengekomen.
5.- La entrega de la vivienda.
El último de los trámites mercantiles es la firma de la escritura de compraventa. La escritura de compraventa es un documento notarial. El comprador y vendedor deberán acordar un día para comparecer ante el notario; no será necesaria esta comparecencia si previamente se ha otorgado poder, pues en este caso será el apoderado quien tenga que acudir el día de la firma. Una vez firmada la escritura y pagados los impuestos de transmisión deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad.
De laatste van de commerciële procedures is de ondertekening van de koopakte. De koopakte is een notarieel document. Koper en verkoper moeten een dag afspreken om voor de notaris te verschijnen; Deze verschijning is niet nodig indien eerder een volmacht is verleend, aangezien het in dit geval de gevolmachtigde is die de dag der ondertekening moet aanwezig zijn . Nadat de akte is ondertekend en de overdrachtsbelasting is betaald, moet deze worden ingeschreven in het eigendomsregister.
6.- Los impuestos.
La compraventa de un bien inmueble trae de forma inherente el pago del precio del bien que ha se ha establecido por las partes y el de otros gastos obligatorios que ahora vamos a detallar.
De verkoop van een onroerend goed brengt inherent de betaling van de prijs van het onroerend goed die door de partijen is vastgesteld , met zich mee , en die van andere verplichte kosten die we nu gaan bespreken
Si la transacción ha sido sobre una vivienda NUEVA tendrá que pagarse el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) donde se aplicará el tipo impositivo del 10%. En los casos de vivienda nueva no se paga en Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Pero si la compraventa es de una vivienda de SEGUNDA MANO O SUCESIVA TRASMISIÓN tendrá que hacerse el pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el valor de transmisión del bien será la base para el cálculo de este impuesto, cuyo gravamen pedrá variar según cada autonomía (actualmente 7% en Andalucía).
Als de transactie plaats vindt van een NIEUWE woning, moet er I.V.A (Belasting Toegevoegde Waarde) worden betaald waarbij het belastingtarief van 10% wordt toegepast. In het geval van een nieuwe woning is er geen betaling van belasting op patrimoniale overdrachten en gedocumenteerde rechtshandelingen. Maar als de koop van een TWEEDEHANDS OF EEN ACHTEREENVOLGENDE is, moet de overdrachtsbelasting worden betaald. De overdrachtswaarde van het onroerend goed zal de basis zijn voor de berekening van deze belasting, waarvan de belasting zal variëren naargelang de autonome gemeenschap waar het pand zich bevindt (momenteel 7% in Andalusië).
7.- Después de la compra.
Una vez que se ha procedido a la compra del bien inmueble se tendrá que hacer frente al pago del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), este es un tributo municipal del ayuntamiento donde está situada la vivienda. El pago de este impuesto puede hacerse por medio de domiciliación bancaria o sin domiciliación.
Zodra u tot aankoop van de woning bent overgegaan, moet u de IBI (Onroerendgoedbelasting) betalen, dit is een gemeentelijke belasting van het gemeentehuis waar de woning staat. De betaling van deze belasting kan al dan niet via domiciliëring .
Además habrá que hacerse frente a los gastos vinculados al mantenimiento del inmueble como el pago de plusvalía, de tasas de basuras, alcantarillado y carruajes si diera el caso. El más conocido es la plusvalía o Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, tiene que ser abonado en este caso por el vendedor. Hay que abonarlo al en los 30 días siguientes al cierre de la venta. En el caso de que el vendedor no esté en España el obligado al pago será el comprador como sustituto del contribuyente.
Bovendien zal het nodig zijn om de kosten te dragen die verband houden met het onderhoud van het onroerend goed, zoals de betaling van de meerwaarde, taxen van huisvuil, riolering en voertuigen, indien van toepassing. De bekendste is de meerwaarde of waardestijging van stadsgrond, die in dit geval door de verkoper moet worden betaald. Het moet binnen 30 dagen na het sluiten van de verkoop worden betaald. In het geval dat de verkoper niet in Spanje is, is degene die moet betalen de koper als vervanger van de belastingbetaler.
En nuestro país, además, existe el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) que es un tributo directo que grava la renta obtenida en territorio español por las personas físicas y jurídicas no residentes en España, salvo que tributen vía IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas). Se entiende que una persona tiene la residencia habitual en nuestro país cuando pasa en España 183 días durante el año natural. En este caso, tributaría por IRPF y no por IRNR. Todo dependerá, no obstante, de si se soporta o no un impuesto personal en el país de origen y de la existencia de convenios de doble imposición. Referente a los rendimientos del capital inmobiliario, habría que establecer la base imponible sobre el valor catastral o, si el inmueble está alquilado, sobre la renta anual obtenida. El tipo general del IRNR es del 24% y en el caso de miembros de la Unión Europea que será del 19%.
In ons land is er ook de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR), een directe belasting die de inkomsten belast die op Spaans grondgebied worden verkregen door natuurlijke en rechtspersonen die niet in Spanje wonen, tenzij ze worden belast via IRPF (Tax on Income of individuen). Het is wel verstaan dat een persoon zijn gewone verblijfplaats in ons land heeft wanneer hij 183 dagen in Spanje doorbrengt gedurende het kalenderjaar. In dit geval zou het worden belast door de personenbelasting en niet door de IRNR. Alles zal echter afhangen van het al dan niet betalen van personenbelasting in het land van herkomst en van het bestaan van dubbelbelastingverdragen. Wat betreft het rendement op vastgoedvermogen, dient de belastbare grondslag te worden vastgesteld op de kadastrale waarde of, indien het onroerend goed verhuurd is, op het verkregen jaarinkomen. Het algemene IRNR-tarief is 24% en voor leden van de Europese Unie 19%.
Por último, debe hacerse la declaración catastral, por este trámite se pone en conocimiento del Catastro que se ha producido una modificación en el inmueble que afecta a su descripción catastral. El plazo para hacerlo es de dos meses desde el día siguiente al acto de otorgamiento de la escritura. La declaración deberá presentarse en la Gerencia o Unidad local del Catastro o en la Delegación de Economía y Hacienda de la localidad donde se encuentre la propiedad.
Ten slotte moet de kadastrale aangifte worden gedaan, via deze procedure wordt het Kadaster geïnformeerd dat er een wijziging in het onroerend goed heeft plaatsgevonden die van invloed is op de kadastrale beschrijving. De termijn hiervoor bedraagt twee maanden vanaf de dag volgend op de akte van verlening van de akte. De verklaring moet worden ingediend bij het plaatselijke Kadaster of de eenheid of bij de delegatie van Economie en Financiën van de stad waar het onroerend goed zich bevindt.
Esperamos que este artículo haya resultado de utilidad y haya resueltos algunas dudas en relación a los trámites y gestiones necesarios para la compra de una vivienda si eres extranjero o no residente en España.
We hopen dat dit artikel nuttig is geweest en enkele twijfels heeft weggenomen met betrekking tot de procedures die nodig zijn voor de aankoop van een huis als u een buitenlander of niet-ingezetene in Spanje bent.
