Una reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga que deniega la protección de la Ley 57/1968 a una familia rusa se incorpora al debate sobre el trato diferenciado que podrían estar recibiendo los compradores extranjeros en el mercado inmobiliario español. Lo que en otras ocasiones se ha considerado un derecho incuestionable para los compradores nacionales, en este caso se ha sometido a un nivel de escrutinio inusual, lo que plantea interrogantes sobre la posible existencia de un sesgo en la aplicación de la normativa.

El fallo destaca no solo por la exigencia de pruebas adicionales para demostrar la finalidad residencial de la compra, sino también porque reconoce los lazos familiares entre los compradores, pero aun así los excluye de la protección legal. A pesar de que no poseían otras propiedades en España y de que se les reconoce como una unidad familiar, se les impuso una carga probatoria que no se ha exigido en otros casos.

Este tratamiento contrasta con resoluciones anteriores en las que a compradores españoles se les ha presumido la intención de destinar la vivienda a residencia. En otros fallos de la misma Audiencia, solo se ha negado la protección de la Ley 57/1968 cuando existían indicios claros de inversión especulativa, como la compra de múltiples propiedades en un mismo desarrollo o la reventa rápida de los inmuebles. En este caso, sin embargo, la nacionalidad y la residencia en Moscú parecen haber sido factores determinantes en la decisión judicial, a pesar de que la ley no contempla ninguna exclusión basada en la condición de inversor.

Turismo ruso y mercado inmobiliario: un contraste llamativo

La sentencia resulta aún más sorprendente si se enmarca en el contexto del elevado número de ciudadanos rusos que tradicionalmente han visitado y adquirido propiedades en España. Antes del conflicto en Ucrania, España era un destino prioritario para el turismo ruso. En 2019, 1,3 millones de rusos visitaron el país, con un gasto medio diario de 175 euros por persona, superior al de otros mercados emisores (20minutos.es). Además, según Turespaña, su estancia media era de 6,5 noches y su gasto total por viaje superaba los 1.300 euros (hosteltur.com).

Este interés no se ha limitado al turismo, sino que también ha tenido un impacto en el sector inmobiliario. Según el Consejo General del Notariado, en el primer semestre de 2023 las compras de viviendas por parte de ciudadanos rusos aumentaron un 50,2% en comparación con el mismo período del año anterior (El País). Este fenómeno refleja un interés sostenido en España como destino de residencia y no solo como un lugar de inversión especulativa.

Turismofobia e impuesto a la compra de viviendas por extranjeros

El fallo judicial se enmarca en un momento en el que el discurso político y social sobre la inversión extranjera en el sector inmobiliario está en plena ebullición. La llamada turismofobia, inicialmente enfocada en el turismo masivo y sus efectos en ciudades como Málaga, Barcelona y Palma, ha evolucionado hacia un rechazo más amplio a la adquisición de viviendas por parte de extranjeros. En este contexto, han surgido propuestas políticas para gravar la compra de inmuebles por parte de no residentes, con el argumento de frenar la especulación y garantizar el acceso a la vivienda para los ciudadanos españoles.

Aunque la propuesta está en fase de debate, refleja una creciente preocupación por el impacto de la inversión extranjera en el mercado de la vivienda, una preocupación que parece haberse filtrado también en la interpretación judicial de derechos hasta ahora considerados universales.

Un precedente preocupante

Si esta tendencia se consolida, España podría enviar un mensaje de incertidumbre jurídica a los compradores internacionales, especialmente en regiones como la Costa del Sol, donde la inversión extranjera ha sido históricamente un pilar del desarrollo inmobiliario. La falta de criterios claros y la aplicación diferenciada de la ley en función de la nacionalidad pueden generar desconfianza y afectar negativamente la percepción del país como un destino seguro para la inversión.

La Ley 57/1968 fue creada para proteger a los compradores ante abusos del mercado, sin distinción de nacionalidad ni exigencias probatorias excepcionales. Su reinterpretación en este caso abre la puerta a un tratamiento desigual que podría derivar en una nueva forma de xenofobia inmobiliaria, en la que los extranjeros, especialmente aquellos de ciertos países, enfrenten barreras adicionales para hacer valer sus derechos.

En un contexto en el que España busca equilibrar la atracción de inversión con la protección de su mercado inmobiliario, será clave garantizar que la aplicación de la normativa sea justa, predecible y sin discriminaciones implícitas. De lo contrario, el país corre el riesgo de erosionar la confianza en su sistema legal y su atractivo como destino para quienes, más allá de ser turistas, buscan establecer su hogar en suelo español.