23 de Julio de 2017

Hoy se cumplen 8 años de la declaración de insolvencia de Aifos. Hoy muchos compradores de pisos ya pueden decir que han escapado del concurso (de acreedores) en el que se vieron atrapados. Otros todavía no saben que hay una salida.

Por la insolvencia de Aifos han pasado 4 jueces (el primero que decidió sobre las peticiones de concurso necesario, el segundo que fue quien declaró el concurso, el tercero que dirigió la mayoría de su desarrollo y la cuarta que es hoy la titular del Juzgado Mercantil 1 de Málaga, vigilante de la liquidación), que han resuelto centenares de incidentes, se revocaron las facultades del administradores, pero no se pudo evitar la liquidación. Los bancos que no quisieron votar ninguún convenio ahora ven como son condenados a devolver lo anicipado por los clientes de la promotora.

Condensamos en este la serie de artículos que hemos venido publicando en las últimas semanas.

1.- Aifos en Concurso de acreedores.

Cuando en verano de 2009 se abrió el concurso de acreedores más grande de Andalucía y uno de los mayores de España, nadie se sorprendió demasiado. Primero habían sido dos solicitudes de concurso necesario (a instancia de acreedores), luego un pre-concurso y, finalmente su declaración llegó para confirmar lo inevitable.

Antes algunos sufrimos varios años de batallas (ganadas finalmente todas ellas) de las que quedaron un reguero de afectados que, con sentencia favorable, veían peligrar el cobro de lo ordenado en sentencia ante la insolvencia del promotor.

Este suceso luego se repitió a lo largo de toda España en decenas de concursos de promotoras, donde la mayoría siguieron el mismo camino.

La idea en si no era mala. La Ley Concursal permite mecanismos que pueden hacer sobrevivir a las empresas en crisis (en teoría al menos) aun a costa de quitas y esperas de los acreedores menos protegidos (la ley concursal no protege especialmente a quienes financian la construcción con sus ahorros anticipando cantidades a cuenta del futuro inmueble).

Estos mecanismos, unidos a la elección de administadores concursales con amplia experiencia, podrían haber augurado que el camino iniciado tenía una salida después de “adelgazar” la empresa. Sin embargo nadie podía prever que la propia empresa acabaría haciéndose el “hara kiri” capitaneada por su dueño, a la larga condenado en el Caso Malaya, y , posteriormente, imputado y condenado en varios procesos penales aun pendientes de recurso.

Así, los directores de la empresa decidieron, en vez de construir, terminar obras y entregarlas, enfrentarse a todos (bancos, proveedores e incluso a los propios compradores de viviendas), y convertir a AIFOS en una fábrica de litigios.

Más de 800 familias afectadas. casi mil millones de pasivo y un agujero (déficit patrimonial teórico) de 120 millones de euros se traducen en estas cifras según la Administración Concursal:

Masa Activa
Total Masa Activa 780.951.791,00 €
Masa Pasiva
 Créditos Concursales
– Créditos con privilegio especial 549.801.026,98 €
– Créditos con privilegio general 45.619.743,65 €
– Créditos ordinarios 187.854.561,81 €
– Créditos subordinados 106.552.068,42 €
– Créditos contingentes Sin cuantía
 Créditos contra la masa 11.584.911,08 €
Total Masa Pasiva 901.412.311,94 €

Cuando se sustituyeron las facultades del administrador ya el camino andado era difícil de volver atrás, y llegó el fin de la fase común del concurso, transcurridos cinco años y tras cientos de incidentes concursales provocados muchas veces por la propia concursada.

2.- Así fue el concurso. Propuestas de convenio.

La fase común del concurso de AIFOS, que debía servir para clarificar quénes eran acreedores y con qué categoría de créditos, se vio plagada de cientos de incidentes de impugnación, muchos de los cuales interpuestos por la propia empresa. Esto, unido a la falta de medios de la Justicia, retrasó la evolución del concurso y mientras tanto fueron muy pocas las obras que se acabaron.

Los esfuerzos de la empresa derivaron hacia la litigiosidad, olvidando su obligación de terminar con las obras y emtregar los pisos. La empresa se enfrentó a la práctica totalidad de sus financiadores (tanto bancos como compradores de pisos) impidiendo un desarrollo razonable de las negociaciones pese a los esfuerzos de la administración concursal.

Por parte de la empresa se diseñó un convenio (plan de viabilidad y de pagos), que sometía a los acreedores a quitas (pérdidas)  y esperas extraordinarias, tan irreal que apenas recabó adhesiones.

Cientos de pequeños acreedores se congregaron en torno a la propuesta diseñada por Ley 57 Abogados, y apoyada por muchos despachos de abogados en representación de sus clientes, por la cual se pretendía que parte de la deuda se capitalizara (conviertiendo deuda por acciones de AIFOS) y que los bancos, por tanto, tomaran el control de la empresa, permitiendo que los proyectos llegaran a buen fin.

La tramitación de esta propuesta fue apoyada por alguna entidad financiera, por un elevado porcentaje de los acreedores minoritarios, pero chocó con la rotunda oposición de los bancos, llegando uno de ellos, el Banco Popular (el mayor de los acreedores), a pedir directamente la liquidación.

Con ese panorama se convocó a la Junta de acreedores (Octubre de 2014), que sin embargo no alcanzó el número suficiente de ellos que requiere la ley, con lo que no llegó siquiera a debatirse, condenando a la empresa a la liquidación, en la cual los particulares compradores de pisos sin entregar no recuperarían lo pagado por sus inmuebles.

Sin embargo, en 2015, El Tribunal Supremo abrió el camino a los afectados a la reclamación por otras vías, que les daba un rayo de esperanza.

3.- La Junta de acreedores que no fue. La liquidación que pudo evitarse.

El 31 de Octubre de 2014 no se presentaron acreedores suficientes en la Junta que les convocaba tras el cierre de la fase común y la empresa entró en liquidación.

Fue una mañana intensa aquella en la Ciudad de la Justicia, con reuniones de última hora en la cafetería, extraños “inversores” de última hora que prometían salvar la empresa, grandes acreedores que no se presentaron…

Con una organización propia de los grandes eventos, preparada por los funcionarios del Juzgado Mercantil 1 y los Administradores Concursales (Pwc) en varias reuniones con posibles participantes, se abrieron las puertas de la Sala mayor del edificio, aun ya percibiéndose, por un no excesivo movimiento, que no habría representaciones suficientes, lo que se confirmó en pocas horas.

A la asamblea podían acudir básicamente los acreedores ordinarios, esos que probablemente lo perderían todo de no alcanzarse un convenio, pendientes de acuerdos puntuales con acreedores privilegiados (Bancos y administraciones públicas), pero estos últimos dieron la espalda a la continuidad de la empresa. Ni el plan presentado por los propietarios, ni el plan presentado por los acreedores (que preveía la salida de los propietarios anteriores) pudo discutirse y tras las intervenciones de Juez, Administración Concursal, y de Ley 57 Abogados en nombre de los acreedores minoritarios, se cerró la reunión y AIFOS entró directamente en liquidación, cuyo Auto se firmó el mismo día.

El lunes siguiente se notificaría a las partes el “parte de defunción” de la empresa, dando plazo a la Administración concursal para preparar un complejo plan de liquidación, con la previsión de que excedería del plazo del año marcado por la ley.

5.000 acreedores se quedaron atrapados en el concurso. Los compradores de pisos sin entregar debían encontrar una salida.

4.- La vía de escape de los acreedores compradores de pisos. La responsabilidad de la banca.

Si el 23 de Julio de 2009 será recordado por el dictado del Auto que declaró el concurso de la mayor promotora inmobiliaria de Andalucía, el 16 de Enero de 2015 lo será por la sentencia de esa fecha emitida por el Tribunal Supremo que habría la puerta a la responsabilidad de la entidad bancaria que hubiera recibido en sus cuentas las cantidades anticipadas por los cleintes por compra de vivienda sobre plano.

Como hemos comentado en artículos anteriores, con la liquidación del promotor se comprometían enormemente las posibilidades de recuperación de cantidad alguna por parte de los afectados.

A lo largo del 2015 el Tribunal Supremo completaría su jurisprudencia al atribuir también responsabilidad a la entidad que hubiera realizado avales generales o pólizas de seguro, pero sin llegar a hacer certificados individuales a los compradores.

Este línea de decisión ha permitido a muchos perjudicados derivar su reclamación a estas entidades, hasta el punto que ya todos los Juzgados de Primera Instancia de Málaga se hn pronunciado en alguna ocasión a favor de su reclamación.

De este modo decenas de familias que pensaban que todo su dinero estaba perdido han conseguido recuperar sus ahorros, muchos de ellos con sentencia ya firme.

Esta declaración de responsabilidad afecta a la mayoría de las entidades financieras (que entonces en un elevado número) pues todas ellas se habían realizado negocios con  AIFOS de una forma u otra.

El colectivo de afectados cuyas reclamaciones realiza Ley 57 Abogados, de la Alianza Legal Business and You, ha conseguido ya decenas de resoluciones favorables, coordinando además las acciones de otros despachos de abogados en defensa de los intereses de sus clientes.

Estos afortunados ya pueden decir que han escapado del concurso en el que estaban atrapados.