LO QUE DEBES SABER DE LA LEY 5/2019, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
Artículo de Salvador María Zea; Abogado Col. 10.048 ICA-Málaga Ley 57 Abogados
1- INTRODUCCIÓN
Según la Exposición de motivos de la Ley 5/2019, Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario (en adelante LRCC), tiene como objeto la Transposición de la Directiva 2014/17/UE del Parlamento y Consejo de Europa, de 4 de febrero de 2014.
Todo ello, con la finalidad de recuperar la confianza de los prestatarios, potenciando la seguridad jurídica, la transparencia y facilidad de comprensión en los contratos de crédito inmobiliario.
En definitiva, pretende establecer un régimen de protección de personas físicas, que sean prestatarios cuando los préstamos o créditos, estén garantizados mediante Hipoteca sobre bienes inmuebles destinados a vivienda, o que dichos contratos tengan la finalidad de adquisición de dichos bienes.
2- OBJETO Y AMBITO DE APLICACIÓN
Según el artículo 1 de la LRCC, el objeto de la misma es establecer, “determinadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.”
Destacar que la Ley, habla de PERSONA FÍSICA, sin distinguir entre si es consumidor o no, teniendo vital importancia la finalidad de la adquisición del contrato.
Los Derechos adquiridos por esta Ley tienen el carácter de irrenunciables (Artículo 3 LRCC) siendo indisponibles para las partes, salvo que la misma norma disponga lo contrario, es decir, la Ley es de carácter imperativo, salvo excepciones dispuestas por la misma.
En cuanto al ámbito de aplicación, el art. 2 de la misma dispone que será:
1. contratos de préstamo concedidos por personas físicas o jurídicas que realicen dicha actividad de manera profesional, cuando el prestatario, el fiador o garante sea una persona física y dicho contrato tenga por objeto:
a. La concesión de préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial entendiéndose también incluidos en el concepto de uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes, y cualesquiera otros que sin constituir vivienda como tal cumplen una función doméstica.
b. Préstamos cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, siempre que el prestatario, el fiador o garante sea un consumidor (aquí si excluye a otras personas físicas)
No será de aplicación esta Ley a los siguientes contratos:
a. Contratos concedidos por un empleador a sus empleados, a título accesorio y sin intereses.
b. Contratos concedidos sin intereses y sin ningún otro tipo de gastos, excepto los destinados a cubrir los costes directamente relacionados con la garantía del préstamo.
c. Contratos concedidos en forma de facilidad de descubierto y que tengan que reembolsarse en el plazo de un mes.
d. Los contratos resultados, de un acuerdo alcanzado ante un órgano jurisdiccional, arbitral, o en un procedimiento de conciliación o mediación.
e. Los relativos al pago aplazado, sin gastos, de una deuda existente, siempre que
no se trate de contratos de préstamo garantizados por una hipoteca sobre
bienes inmuebles de uso residencial.
f. Hipoteca inversa en que el prestamista, referidos en el apartado cuarto, letra f)
del artículo 2 de la LRCC.
Destacar que en el artículo 4, se recogen una serie de definiciones que vienen a determinar una serie de conceptos que a lo largo de la LRCC se van mencionando reiteradamente (Prestatario; Prestamista inmobiliario; contrato de préstamo; servicio accesorio; etc…)
3- NORMAS DE PROTECCIÓN DEL PRESTATARIO
Destacar que la protección al prestatario en este tipo de contratos que en el apartado anterior han sido mencionados y engloban la LRCC se basan en los siguientes principios de actuación que los prestamistas, los intermediarios de crédito y los representantes designados deben respetar.
Es decir, dichos sujetos deberán actuar de la siguiente forma:
– Actuarán de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios.
– Prestarán servicios de asesoramiento basándose en la información facilitada por el prestatario de modo que puedan recomendar contratos de préstamo adecuados.
– Obligación de evaluar la solvencia del potencial prestatario. Dichas obligaciones, no supondrán ningún coste al prestatario.
En cuanto a la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos hacer remisión al artículo 6 de la LRCC, que pasamos a transcribir de manera literal:
1. Toda publicidad relativa a los contratos de préstamo que indique un tipo de interés o cualesquiera cifras relacionadas con el coste del préstamo para el prestatario deberá especificar de forma clara, concisa y destacada:
a) la identidad del prestamista o, en su caso, del intermediario de crédito o representante designado;
b) cuando proceda, que el contrato de préstamo estará garantizado por una hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial, o por un derecho relativo a un bien inmueble;
c) el tipo deudor, indicando si es fijo, variable o una combinación de ambos, junto con información sobre los gastos incluidos, en su caso, en el coste total del préstamo para el prestatario;
d) el importe total del préstamo;
e) la Tasa Anual Equivalente, en la forma en que se define en el artículo 4.14); la tasa se incluirá en la publicidad al menos de forma igualmente destacada que cualquier tipo de interés;
f) cuando proceda:
1.o la duración del contrato de préstamo;
2.o el importe de los pagos a plazos;
3.o el importe total adeudado por el prestatario;
4.o el número de pagos a plazos;
5.o una advertencia sobre el hecho de que las posibles fluctuaciones del tipo de cambio podrían afectar al importe adeudado por el prestatario.
g) el sistema de amortización y la fórmula de cálculo de las cuotas de amortización de principal y de intereses suficientemente detalladas como para que el prestatario pueda verificar con claridad la corrección de los importes cobrados;
h) cuando proceda, la opción del deudor de poder dar en pago el inmueble hipotecado en garantía del préstamo, con carácter liberatorio de la totalidad de la deuda derivada del mismo.
2. La información mencionada en el apartado 1, excepto las enumeradas en sus letras a), b) o f) 5.o, se precisará mediante un ejemplo representativo y deberá conformarse siempre a este último. La persona titular del Ministerio de Economía y Empresa, adoptará los criterios para determinar el ejemplo representativo.
3. Si la celebración de un contrato relativo a un servicio accesorio, en particular un seguro, fuera obligatoria para obtener el préstamo o para obtenerlo en las condiciones ofrecidas, y el coste de ese servicio no pudiera determinarse de antemano, dicha obligación deberá mencionarse también de forma clara, concisa y destacada, junto con la Tasa Anual Equivalente (TAE).
4. La información mencionada en los apartados 1 y 3 deberá ser fácilmente legible o claramente audible, según sea el caso, en función del medio utilizado para la publicidad.
Será de carácter obligatorio por parte de los prestamistas, la Inscripción en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, las cláusulas contractuales utilizadas en los contratos de préstamo que tengan el carácter de condiciones generales de la contratación con arreglo a lo dispuesto en la Ley 7/1998, de 13 de abril.
Además de lo anterior, dichas condiciones generales deberán de aparecer en la web de los prestamistas, y a disposición de forma gratuita en los establecimientos abiertos al público de dichos prestamistas.
En cuanto a la información que deben facilitar los prestamistas y otros intermediarios de crédito deberá ser facilitada en soporte papel u otro soporte duradero1 o en formato electrónico, la información que con carácter general se señala en el artículo 9 de la Ley.
Además de lo anterior, deberán actuar en virtud del principio de transparencia debiendo de atender a lo exigido en el artículo 14 de la LRCC, destacando que con una antelación mínima de 10 días deberá entregar al prestatario, la siguiente documentación:
– Proporcionarán información precontractual al prestatario mediante la Ficha de Información Normalizada (FEIN) en un plazo no inferior a diez días. Se encuentra en el anexo I de la Ley.
– Proporcionarán Ficha de Advertencias Estandarizada (FiAE), en la que se destacarán cláusulas y elementos relevantes del contrato.
– Cuadro de los pagos de las cuotas a satisfacer en caso de préstamos a interés variable.
– Copia de proyecto del contrato e información clara y veraz sobre los gastos que
corresponda abonar por el prestatario (tasación, gestoría, notaría, impuestos, etc…)
– Escrito de condiciones de las garantías de seguro que exija el prestamista.
Además de todo lo anterior, si el contrato se formaliza en escritura pública, la entidad prestamista informará al prestatario de la obligación de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario.
Toda esta documentación y la manifestación firmada por el prestatario de haberla recibido y que ha entendido la misma, será remitida al notario elegido por el prestatario para que éste, compruebe que se cumple con el principio de transparencia material, regulado en el artículo 15 de la LRCC.
Destacar que para novaciones o subrogaciones después de la entrada en vigor de la LRCC, será de aplicación estos requisitos, según la Disposición Transitoria Primera de la misma.
4- EL CONTRATO DE PRESTAMO. REQUISITOS PARA ELEVACIÓN A PÚBLICO.
La forma del contrato, al igual que la información previa al mismo, deberá ser en papel o en soporte duradero, y en caso de que tengan una garantía hipotecaria deberán ser elevados a públicos, entrando en juego el papel que adquieren los notarios a partir de la entrada en vigor de esta nueva ley.
Como adelantamos en el apartado anterior, se deben de dar cumplimiento al principio de transparencia material del artículo 15, cuya comprobación pertenece al notario de forma gratuita.
No podrá ser elevado a público el contrato, sin que el prestatario con carácter previo comparezca ante el notario, como mínimo un día antes de la firma, que el notario pueda extender el acta notarial en la que indicará que se cumple con lo preceptuado en el artículo 14 de la LRCC y analizado en el apartado anterior del presente informe.
De existir fiadores y avalistas, los mismos deberán de acudir también a dicha comparecencia. Dicha acta no está sujeta a arancel, es decir, gratuita para el prestatario, y una vez realizada se incorporará una reseña de la misma en la escritura pública de préstamo que se suscriba.
1 Por soporte duradero se entiende todo instrumento que permita almacenar la información dirigida personalmente a él, de modo que pueda recuperarla fácilmente durante un período de tiempo adecuado para los fines para los que la información está destinada.
De no constar la reseña del acta en dicha escritura, no podrá inscribirse derecho alguno en el Registro de la propiedad. (Artículo 22.2 LRCC)
5- FIN DE LA CLÁUSULA SUELO. ENTRADA EN VIGOR DE LA “CLÁUSULA CERO” (Artículo 21)
Entre las novedades destacar la que encontramos en el artículo 21 de la LRCC, a partir de la entrada en vigor de esta nueva Ley, quedarán prohibidas para préstamos a interés variable, lógicamente, cláusulas limitativas del tipo de interés a la baja o “cláusula suelo”. Sin embargo, el tipo de interés remuneratorio nunca será negativo, es decir, con carácter imperativo se establece una “cláusula cero”.
6- NUEVAS REGLAS SOBRE EL VENCIMIENTO ANTICIPADO (Artículo 24 y DT Primera y Tercera)
Es otra de las modificaciones más destacables de la LRCC, y no es otra que cuándo se debe de aplicar la cláusula de vencimiento anticipado en los préstamos con garantía hipotecaria u otra garantía real.
Pues bien, “la activación de la misma” se podrá dar cuando se cumplan los siguientes requisitos:
1. El deudor se encuentre en mora en el pago de una parte de capital.
2. La cuantía de cuotas vencidas y no satisfechas deberá regirse por los siguientes criterios:
a. Si la mora se produjese dentro de la primera mitad de duración del préstamo, considerándose cumplido requisito de activación cuando las cuotas impagadas equivalgan al impago de al menos 12 cuotas o un 3 % de la cuantía de capital concedida.
b. Si la mora se produce en la segunda mitad de la duración del préstamo: se considerará cumplido requisito de activación cuando al menos exista un impago al menos de 15 cuotas vencidas o un 7 % del capital concedido.
3. Existencia de requerimiento de pago por parte del prestamista concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento, con la advertencia de que no ser atendido, ejercitará la cláusula de vencimiento anticipado.
Dichas condiciones podrán ser aplicables, además de a los nuevos préstamos hipotecarios u otras garantías reales, celebrados tras la entrada en vigor de la LRCC, será de aplicación a contratos celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley, pero que no halla sido activada la “cláusula de vencimiento anticipado”, salvo que el deudor alegase que la previsión que contiene resulta más favorable para él.
Sin embargo, no será de aplicación este artículo a los contratos cuyo vencimiento anticipado se hubiera producido con anterioridad a la entrada en vigor de la LRCC, o se hubiese instado o no un procedimiento de ejecución hipotecaria para hacerlo efectivo, y estuviera este suspendido o no.
Otro aspecto importante que encontramos sobre el vencimiento anticipado, lo encontramos en la Disposición Transitoria Tercera de la LRCC. En la misma se regula un régimen especial en los procesos de ejecución en curso a la entrada en vigor de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social.
En dichos procedimientos de ejecución en curso, si ha transcurrido el plazo de oposición de 10 días señalado en el artículo 556.1 LEC, podremos disponer nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.a del artículo 557.1 (Título con cláusulas abusivas) y 4.a del artículo 695.1 (Oposición fundada en aplicación de cláusulas abusivas que hubiesen determinado cantidad) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Dicho plazo preclusivo se computará desde el día siguiente a la notificación de la resolución por la que se comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente extraordinario en los términos indicados en el apartado anterior. Esta notificación deberá realizarse en el plazo de quince días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.
La formulación del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente (artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.)
Esta disposición transitoria se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que en su día no se hubiera notificado personalmente al ejecutado de la posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposición basado en los preceptos antes citados, ni se hubiera formulado por el ejecutado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la Disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ni se hubiere admitido la oposición del ejecutado con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 29 de octubre de 2015, o cuando el juez de oficio ya hubiera analizado la abusividad de las cláusulas contractuales.
NOVEDADES SOBRE EL INTERES DE DEMORA.
Según el artículo 25 de la LRCC, “En el caso de préstamo o crédito concluido por una persona física que esté garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial, el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del período en el que aquel resulte exigible. El interés de demora sólo podrá devengarse sobre el principal vencido y pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”
2. Las reglas relativas al interés de demora contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.
La consecuencia directa de esta norma, es la modificación del artículo 114 de la Ley Hipotecaria (Disposición adicional Primera, apartado 2 LRCC).
ENTRADA EN VIGOR
16 de junio 2019 es la fecha según informa el B.O.E.
