28 de enero 2021

Artículo de Andrés Bonilla García. Abogado de Ley 57 Abogados.

El Tribunal Supremo dicta Sentencia de 27 de enero de 2021, número de resolución 35/2021, que clarifica esta cuestión.

En esta resolución el Tribunal Supremo establece que deben ser los bancos quienes paguen los gastos de tasación de los préstamos hipotecarios siempre que no sea aplicable la Ley 5/2019, de 15 marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario ya que en esta ley establece que el pago de tasación corresponde al consumidor, es decir, al cliente, que podrá elegir el tasador de su conveniencia.

Así, tras hacer un repaso por sus pronunciamientos sobre el Impuesto de actos jurídicos documentados, gastos de notaría, registro y gestoría, explica que si bien la tasación no constituye, en puridad, un requisito de validez de la hipoteca, el artículo 682.2.1º LEC requiere para la ejecución judicial directa de la hipoteca, entre otros requisitos que en la escritura de constitución de la hipoteca se determine el precio en que los interesados tasan la finca o bien hipotecado, para que sirva de tipo en la subasta.

La sentencia continua reseñando que la exigencia de la tasación de la finca de conformidad con la Ley de Mercado Hipotecario y su constancia mediante la correspondiente certificación es, además, un requisito previo para la emisión de valores garantizados.

La Ley encomienda al Ministerio de Economía y Comercio, las normas generales sobre tasación de los bienes hipotecables, a que habrán de atenerse tanto los servicios de las Entidades prestamistas como las Entidades especializadas que para este objeto puedan crearse.

Finalmente el Supremo concluye que ni el Real Decreto 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación.

De ahí que, de acuerdo con la STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva.

Por tanto, si fue el consumidor quien abonó los gastos de tasación con anterioridad a la entrada en vigor de Ley 5/2019 tendrá derecho a la restitución del 100 % de lo abonado más los interese legales correspondientes.

En relación a los demás gastos el Tribunal Supremo en la mencionada Sentencia hace un resumen del estado actual de la Jurisprudencia en relación a las consecuencias de la nulidad de la cláusula relativa a los gastos hipotecarios.

Con esta sentencia quedan resueltas por la Sala de lo Civil todas las consecuencias de la nulidad de las cláusulas que imponen a los consumidores los gastos de formalización del préstamo hipotecario.

Esta doctrina, explicada por el Supremo en nota de prensa (que puedes ver aquí

Nota Sala de lo Civil TS 28 enero 2021 gastos hipoteca  )

supone que los consumidores tienen derecho a la restitución de:

• El 100% de los gastos pagados en concepto de registro de la propiedad.
• El 100% de los gastos de gestoría
• El 100ª de los gastos de tasación
• El 50% de los gastos de notaría.
• NO se devuelve ninguna cantidad en relación a los Actos Jurídicos Documentados, ya que las normas tributarias establecen que el principal sujeto pasivo es el prestatario, es decir, lo paga el consumidor-cliente.

A esta restitución hay que añadirle los intereses legales correspondientes.

Con esta Sentencia las entidades bancarias deberían atender a las reclamaciones extrajudiciales realizadas por los consumidores sin necesidad de acudir a un procedimiento judicial.

Pero por la experiencia que tenemos desde Ley 57 Abogados las entidades bancarias no atienden a estos requerimientos extrajudiciales y los consumidores-clientes son obligados a interponer la oportuna demanda que tiene que ir firmada por abogado y procurador independientemente de la cuantía ya que así lo establece la ley.

Por tanto, desde Ley 57 Abogados, coordinador de la plataforma SOS Vivienda (Tlf. Gratuito 900649290) recomendamos el asesoramiento de un abogado especialista en la materia para reclamar los derechos que correspondan a los consumidores-clientes.