Se trata de una vivienda en la zona de Elviria, edificada en su momento en contra del PGOU y legalizada muchos años después.

Una reciente sentencia dictada por el juzgado de Primera Instancia nº 12 de Madrid ha vuelto a poner el foco sobre la responsabilidad de las entidades financieras en el fracaso de promociones inmobiliarias en la Costa del Sol. En esta ocasión, el tribunal ha condenado a una conocida entidad bancaria a devolver a una pareja compradora las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición de una vivienda en Marbella que nunca pudo ser legalmente habitada, al carecer de la preceptiva licencia de primera ocupación.

Los hechos se remontan a una década atrás, cuando los compradores suscribieron un contrato de compraventa sobre plano en el seno de una urbanización marbellí que prometía lujo, ubicación privilegiada y plena legalidad urbanística. Como es habitual en este tipo de operaciones, se entregaron importantes cantidades a cuenta del precio total de la vivienda. Dichas entregas fueron avaladas por la entidad bancaria demandada, conforme a la Ley 57/1968, que exige la garantía de los anticipos para proteger al comprador en caso de que la vivienda no llegue a construirse o no se entregue en condiciones legales.

Sin embargo, la promoción quedó inacabada o, al menos, en situación irregular, al no haberse obtenido la correspondiente licencia de primera ocupación. La ausencia de este documento clave, que acredita que una vivienda es apta para su uso residencial y que cumple con los requisitos urbanísticos y técnicos exigibles, se convierte en el eje sobre el que gira el litigio.

El juzgado madrileño no pasa por alto este hecho. Al contrario, lo convierte en el fundamento esencial de su fallo: «no consta que el inmueble tuviera licencia de primera ocupación ni que se procediera a su otorgamiento», se afirma con contundencia en la resolución. En consecuencia, la promotora incumplió sus obligaciones contractuales al no poder entregar una vivienda legalmente habitable, lo que activa el mecanismo de devolución previsto en la Ley 57/1968.

Pero la sentencia va más allá y dirige su reproche hacia la entidad financiera, que había emitido un aval individual garantizando las cantidades entregadas a cuenta. El juzgado considera que esta garantía no puede convertirse en un mero instrumento formal, desvinculado de la finalidad para la que fue concebido. La entidad, subraya la resolución, tenía el deber de actuar con diligencia y verificar que el dinero avalado estaba vinculado a una promoción viable desde el punto de vista urbanístico y constructivo.

En su defensa, la entidad bancaria intentó eximirse de responsabilidad argumentando que el comprador no había ejercitado la acción principal contra la promotora, y que la garantía emitida tenía límites temporales. Ambos argumentos fueron rechazados por el tribunal, que recuerda que el comprador puede dirigirse directamente contra la entidad garante, y que la garantía se activa con el incumplimiento contractual, en este caso evidenciado por la inexistencia de la licencia de primera ocupación.

La sentencia no solo reconoce la obligación de devolver los anticipos entregados, sino que impone también a la entidad financiera el pago de intereses legales desde cada uno de los ingresos realizados y las costas procesales del procedimiento. Se trata, por tanto, de una condena completa que reconoce el derecho del consumidor a recuperar su dinero y reitera la función tuitiva de la normativa protectora de compradores de vivienda.

Este nuevo pronunciamiento judicial se suma a una tendencia ya consolidada en la jurisprudencia, que sitúa a las entidades financieras en un papel de garantes activos, no meros intermediarios pasivos. Las entidades que intervienen en promociones inmobiliarias mediante la emisión de avales deben verificar que éstas cumplen los requisitos urbanísticos esenciales y que la finalidad de protección de la Ley 57/1968 no se ve frustrada por irregularidades graves, como la falta de licencia de primera ocupación.

En definitiva, la resolución del juzgado de Madrid vuelve a recordar que, en materia de vivienda, la apariencia de legalidad no basta, y que los mecanismos de garantía previstos por la ley deben operar de forma efectiva para proteger al comprador frente a las consecuencias de una promoción fallida.