El Tribunal Supremo refuerza el valor de la cosa juzgada en casos de viviendas fallidas: nueva condena contra el banco por anticipos no garantizados
Alhaurín el Grande, 4 de abril de 2025.– En un asunto defendido por los letrados de Ley 57, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación presentado por el despacho en nombre de dos compradores de una vivienda sobre plano, confirmando la condena al banco avalista que deberá devolver la totalidad de los anticipos entregados a cuenta del precio de compra. La sentencia destaca, como elemento determinante, el valor de cosa juzgada material de una resolución anterior del Juzgado de lo Mercantil, que declaró resuelto el contrato de compraventa por incumplimiento del promotor.
El caso se refiere a una promoción inmobiliaria inacabada del conocido grupo Aifos. Los compradores, tras haber abonado más de 58.000 euros por una vivienda que nunca llegó a entregarse en las condiciones pactadas, obtuvieron una primera sentencia en el procedimiento concursal del promotor, que reconocía el incumplimiento esencial del contrato por falta de entrega efectiva. Aunque la vivienda llegó a contar con licencia de primera ocupación, el juzgado consideró que esta no habilitaba una entrega válida al carecer de las zonas comunes proyectadas (piscinas, zonas verdes y equipamientos deportivos).
Posteriormente, los compradores demandaron al banco avalista en aplicación de la Ley 57/1968. En primera instancia, el banco fue condenado a restituir las cantidades anticipadas, pero la Audiencia Provincial de Málaga revocó esta decisión argumentando que, al haber estado disponible la vivienda tras la licencia, el aval colectivo habría decaído. Esta interpretación ha sido ahora corregida por el Supremo.
En su sentencia 528/2025, el Alto Tribunal reafirma que la declaración firme de resolución contractual por incumplimiento del promotor hecha por el juez del concurso vincula a los tribunales civiles en litigios conexos, como el planteado frente a la entidad avalista. El Supremo recuerda que el principio de cosa juzgada material no exige identidad de objeto entre procesos, sino conexión sustancial que impida contradicciones entre resoluciones.
El fallo recalca que la licencia de primera ocupación no puede entenderse como cumplimiento suficiente si no concurren todos los elementos exigidos en el contrato, incluyendo las prestaciones accesorias que forman parte del conjunto residencial. En este sentido, confirma que la obligación de garantizar la devolución de los anticipos conforme a la Ley 57/1968 subsiste mientras no se haya producido una entrega efectiva y plena de la vivienda conforme a lo pactado.
Con esta sentencia, el Tribunal Supremo consolida una doctrina de gran relevancia para los compradores afectados por promociones frustradas, muchos de ellos con sentencias anteriores contra la promotora, al reforzar los efectos vinculantes de las resoluciones previas del orden mercantil o civil sobre contratos fallidos. Asimismo, reafirma la responsabilidad de los bancos como garantes en virtud de avales colectivos, incluso cuando no se emitieron certificados individuales.
El banco condenado deberá hacer frente a la devolución íntegra de las cantidades entregadas a cuenta, más los intereses legales, asumiendo también las costas del proceso. La resolución tiene un importante valor orientador para otros procedimientos similares en curso relacionados con promociones fallidas del grupo Aifos.
