El mercado del alquiler sube y los arrendadores preguntan en masa si pueden romper contratos en vigor. La respuesta no siempre es la que esperan.

“Quiero resolver el contrato para alquilar más caro… ¿puedo?”

En los últimos meses, la subida de precios en el mercado del alquiler ha provocado una auténtica avalancha de consultas de propietarios. Muchos de ellos firmaron contratos hace uno, dos o tres años con rentas notablemente más bajas que las actuales, y ahora se plantean una pregunta muy concreta: “¿Puedo rescindir el contrato antes de tiempo para volver a alquilar más caro?”

La respuesta jurídica, sin embargo, es mucho menos flexible que el mercado. Y es que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece un régimen de duración mínima imperativa para los contratos de vivienda habitual. Si el arrendador es una persona física, el contrato debe respetarse durante al menos cinco años, salvo que el inquilino quiera marcharse antes. En el caso de que el arrendador sea una persona jurídica, el plazo mínimo asciende a siete años.

Esto significa que, aunque en su día se firmara un contrato por un año, o por dos, o incluso por menos, el inquilino tiene derecho a quedarse hasta alcanzar ese mínimo legal. Y si lo desea, el propietario está obligado a respetarlo. La revalorización del mercado, por sí sola, no es una causa válida para romper el contrato. Tampoco lo es la voluntad de “mejorar condiciones” ni la intención de hacer obras o vender. La única vía que permite al arrendador recuperar antes de tiempo la posesión de la vivienda —durante los primeros cinco o siete años, según el caso— es que se haya pactado expresamente en el contrato que podría necesitarla para sí mismo o para familiares directos. Y aun así, no basta con invocar esa necesidad: tiene que ser real, estar justificada y notificarse al inquilino con al menos dos meses de antelación.

Otra de las vías que algunos arrendadores intentan explorar es la del contrato verbal o el contrato “por temporada”, pensando que, al no haberse firmado nada por escrito o al haber limitado el uso a unos meses, pueden resolver más fácilmente. Pero los tribunales han sido tajantes en esto: si el arrendatario reside habitualmente en la vivienda —es decir, si la utiliza como su domicilio permanente—, se considerará un contrato de vivienda habitual aunque no haya nada escrito, o aunque en el contrato se haya disfrazado de “alquiler de temporada”. En estos casos, la ley se impone al nombre del contrato y se aplica íntegramente, con toda la protección para el inquilino.

También se han acercado muchos arrendadores personas físicas que poseen varias propiedades, preocupados por si a ellos se les aplica la duración mínima de siete años en lugar de cinco. La confusión es comprensible, porque en otras leyes —como la Ley de Vivienda estatal en materia de regulación de precios— sí se hace distinción entre pequeños y grandes tenedores. Pero en lo que respecta a la duración del contrato según la LAU, la diferencia no depende del número de inmuebles, sino exclusivamente de si el arrendador es una persona física o jurídica. Por tanto, una persona física, aunque sea propietaria de diez pisos, queda sometida al régimen de cinco años.

Ahora bien, no todos los contratos están sujetos a las mismas reglas. Las sucesivas reformas legales, especialmente las de 2019, introdujeron cambios relevantes. Así, por ejemplo, los contratos firmados antes de marzo de 2019 tienen un régimen distinto (con una duración mínima de solo tres años). Entre marzo y junio de ese mismo año, las normas estuvieron en tránsito debido a los decretos-leyes, y conviene revisar la fecha exacta del contrato y la norma aplicable en cada caso. Pero desde junio de 2019, los contratos nuevos se rigen por la duración mínima de cinco o siete años, según el tipo de arrendador.

En definitiva, si eres propietario y estás pensando en resolver el contrato de arrendamiento antes de tiempo para beneficiarte de la subida de precios, es fundamental que revises bien la fecha del contrato, el tipo de arrendador que figura en él, y las cláusulas que se pactaron. En la mayoría de los casos, la ley no permite cancelar unilateralmente el contrato, y hacerlo puede dar lugar a reclamaciones por parte del inquilino. Lo que puede parecer una decisión rentable a corto plazo puede convertirse en un conflicto legal con consecuencias económicas serias.

Antes de actuar, o si recibes una notificación de tu «casero», infórmate y revisa tu contrato con detalle. Y si tienes dudas, pide asesoramiento profesional especializado. Porque en materia de arrendamientos, el tiempo —y la ley— no siempre juegan a favor del propietario.