2 de marzo 2019
Artículo de José Luis Huertas García. Abogado de Ley 57 Abogados.
¿NUEVA VUELTA AL ALQUILER DE CINCO AÑOS? ¿NOVEDADES?
Poco duró el intento del Gobierno de modificar la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU). El Real Decreto-Ley 21/2018 no contó con el preceptivo respaldo del Congreso de los Diputados y quedó derogado el 22/01/2019.
Así pues, como decíamos en una entrada anterior, los contratos firmados entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 (o el día 23, si atendemos a la fecha de publicación en el BOE) se rigieron por dicho Real Decreto-Ley y, tras esta última fecha, por la regulación anterior (la de los alquileres de un máximo de 3 años y prórroga, a falta de preaviso extintivo, de 1 año más).
Sin embargo, el Gobierno ha perfilado en los últimos días un acuerdo con el grupo parlamentario de Unidos Podemos (que rechazó en sede parlamentaria la convalidación de la norma aprobada por el Gobierno) para conseguir sacar adelante la reforma de la LAU, también por vía de Real Decreto-Ley (y añadiríamos, con la misma incertidumbre de si acaba siendo finalmente convalidada o no por la Diputación Permanente del Congreso, toda vez que el Presidente del Gobierno firmará el próximo lunes el Real Decreto de disolución de las Cortes Generales y convocatoria de elecciones generales).
Aunque en el momento de escribir estas líneas el BOE no recoge aún la publicación de la nueva disposición aprobada en Consejo de Ministros ayer viernes, estos son los rasgos más importantes que han trascendido de la nueva regulación en materia de alquiler de viviendas:
– Duración: 5 años (si desea el inquilino agotar dicho plazo). Si el alquiler continúa porque ninguna de las partes manifiesta a la otra su voluntad extintiva, prórroga por tácita reconducción de 3 años (si, nuevamente, el inquilino desea agotar dicha ampliación). Si el arrendador es una sociedad el contrato será por siete años.
– ¿Puede el arrendador recuperar la posesión de la vivienda aunque no hayan transcurrido los 5 años? Sí, siempre y cuando se prevea tal circunstancia en el contrato de alquiler, es decir, se especifiquen en contrato las causas que habilitarían al arrendador a recuperar la posesión de la vivienda y acreditara al tiempo de pretender recuperar la vivienda
que concurre alguna de ellas.
– Plazo para comunicar la voluntad de no prorrogar: 4 meses para el arrendador (así, el arrendatario dispone de más tiempo que antes para buscar nueva vivienda) y el inquilino 2 meses. Si no se respetan dichos plazos, operará la tácita reconducción y el contrato quedará automáticamente prorrogado.
– Subidas de la renta durante la vigencia del contrato de alquiler: El límite es la subida del IPC. Cualquier subida no podrá ser superior a la evolución de los precios según dicho indicador.
– Fianza: Se mantiene la fianza legal equivalente a 1mes de renta, si bien podrán pactar las partes que la fianza adicional sea, como máximo, de 2 meses. Por lo tanto las garantías que debe prestar el inquilino no podrán rebasar el límite de tres mensualidades de renta.
– ¿Quién paga a la inmobiliaria?: Si el arrendador es persona jurídica paga éste. Si es persona física, habrá que estar a lo que pacten las partes en el contrato.
– Desahucio por impago de la renta: El procedimiento de desahucio exigirá un informe preceptivo de vulnerabilidad de los inquilinos. Si lo servicios sociales del Ayuntamiento donde se encuentre radicado el inmueble determinan que existe vulnerabilidad, el procedimiento quedará suspendido por plazo de 1 mes (3 meses si el arrendador es persona jurídica) como margen adicional a los efectos de que los arrendatarios puedan encontrar otra vivienda.
– ¿Qué ocurre con la familia del inquilino si este fallece? Si se trata de hogar donde hay menores, o personas discapacitadas o mayores de 65 años, los familiares se subrogarán en el arrendamiento y continuará por el plazo que reste para su terminación.
– ¿Y si el dueño vende la casa? El contrato de alquiler se seguirá respetando y a estos efectos resultará indiferente que el contrato haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad o no.
– ¿Tiene que pagar el inquilino el impuesto de actos jurídicos documentados? Con este Real Decreto-Ley se elimina esa exigencia que estableció por sentencia el Tribunal Supremo, ante el silencio de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Por último, ¿Cuándo entrará en vigor?
La norma prevé su entrada en vigor al día siguiente de su publicación en el BOE. Si no resultara publicada este sábado, previsiblemente entrará en vigor el próximo martes 04/03/2019. Nuevamente deberá de ser validado por el parlamento, y dado que para entonces estará disuelto, deberá de ser su comisión permanente, suponiendo que nadie impugne ni sus competencias para ello ni la “extraordinaria y urgente necesidad” argumentaba por el gobierno para regular esta materia por Real Decreto.
Veremos.
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