Alquileres. Análisis de las nuevas normas.
Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes enmateria de vivienda y alquiler.
El B.O.E. de 18 de diciembre de 2018 publica una trascendente modificación en el mercado de alquileres que el gobiernos justifica (su realización por Real Decreto) en una «extraordinaria y urgente necesidad» derivada de las dificultades de acceso de las familias al mercado del alquiler, algo que según los teóricos del derecho excede del marco propio del Real Decreto, pues aun de acuerdo con la necesidad y urgencia, se duda que , lamentablemente, sea realmente extraordinaria cuando el propio Real Decreto se refiere a una evolución histórica conocida de todos.
La norma se estructura en cuatro títulos, y se compone de cinco artículos, una disposición adicional, dos disposiciones transitorias y tres disposiciones finales.
Estos son los principales cambios:
Distinción entre arrendador persona física y persona jurídica.
Prórroga obligatoria y/o tácita.
El título I introduce la reforma de la regulación de los contratos de arrendamiento de vivienda, a través de distintas modificaciones de la Ley 29/1994, de 24 denoviembre, de arrendamientos urbanos entre las que destaca la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma operada porla Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años.
En cuanto a la prórroga tácita, se establece que, llegada la fecha de vencimiento del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, y una vez transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, si no existe comunicación de alguna de las partes en la que se establezca la voluntad de no renovarlo,se prorrogará el contrato durante tres años más.
Como luego veremos, la condición del arrendador de persona física o jurídica se tendrá en cuenta en más aspectos. (Siga leyendo)
Limitaciones a las garantías exigidas.
Se fija en dos mensualidades de renta la cuantía máxima de las garantías adicionales a la fianza que pueden exigirse al arrendatario,ya sea a través de depósito o de aval bancario, y salvo que se trate de contratos de larga duración.
¿Quién paga los gastos?
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, exceptuando aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario.
Exclusión de la L.A.U. de las viviendas turísticas.
La nueva norma excluye del ámbito de aplicación de la Ley de Arrendamientos Urbanos la cesión temporal del uso que comporta la actividad de las denominadas viviendas de uso turístico, suprimiendo la limitación de que estas deban ser necesariamente comercializadas a través de canales de oferta turística y remitiendo específicamente a lo establecido en la normativa sectorial turística que resulte de aplicación, normalmente acompañada de otras exigencias más allá del mero arrendamiento.
Reformas en la Ley de Propiedad Horizontal. Fondo de reserva y obras de accesibilidad.
Sin tener relación específica con el arrendamiento, el título II introduce modificaciones en el régimen de propiedad horizontal con objeto de impulsar la realización de obras de mejora de la accesibilidad. En primer lugar, se incrementa hasta el 10% del último presupuesto ordinario la cuantía del fondo de reserva de las comunidades de propietarios y se establece la posibilidad de que tales recursos se destinen a la realización de las obras obligatorias de accesibilidad previstas en el artículo Diez.1.b) de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.
En segundo lugar,se extiende la obligación de realizar tales obras de accesibilidad en aquellos supuestos enlos que las ayudas públicas a las que la comunidad pueda tener acceso alcancen el 75% del importe de las mismas.
Limitaciones por las comunidades de propietarios a las viviendas turísticas.
En materia de viviendas de uso turístico, se reforma el régimen de propiedad horizontal que explicita la mayoría cualificada necesaria para que las comunidades de propietarios puedan limitar o condicionar el ejercicio de la actividad, o establecer cuotas especiales o incremento en la participación de los gastoscomunes de la vivienda.
Para poder limitar o condicionar la existencia de viviendas turísticas en el bloque el acuerdo de los comuneros, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que,a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de losgastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estasmodificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos
Cambios en los desahucios en situaciones de vulnerabilidad.
Se modifica el procedimiento de desahucio de vivienda cuando afecte a hogares vulnerables, estableciendo que la determinación de la situación de vulnerabilidad producirá la suspensión del procedimiento hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas por un plazo máximo de un mes, o de dos meses cuando el demandante sea persona jurídica.
