El Tribunal Supremo detalla qué gastos el banco debe soportar que antes imponía al consumidor.
EL TRIBUNAL SUPREMO Y OTRAS CLÁUSULAS ABUSIVAS. COMISIÓN DE APERTURA Y GASTOS DE GESTIÓN HIPOTECARIA…
Artículo de Salvador María Zea. Abogado de Ley 57 Abogados.
25.1.2019
Y es que las noticias vuelan. Mediante nota de prensa del Gabinete Técnico del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, nos informan que dicha sala reunida en pleno ha resuelto sobre la nulidad y abusividad de varias cláusulas insertas en los préstamos hipotecarios entre entidades y consumidores.
Una de ellas, ha sido la famosa Comisión de Apertura.
Pues bien, analizada la sentencia de 23 de enero, el Pleno de la Sala I del Tribunal Supremo considera que la comisión de apertura debe formar parte del precio y no corresponde a actuaciones o servicios adicionales al contrato.
Por ello, concluye el Tribunal Supremo, que el control de contenido es superado por dicha estipulación, y habría que analizar el control de transparencia, que el más Alto Tribunal considera cumplido, porque es de general conocimiento que en la gran mayoría de los préstamos la entidad cobra dicha comisión, “siendo uno de los extremos sobre los que versa la publicidad de las entidades bancarias.”
Aquí es donde nos tenemos que detener, en el control de transparencia de esta cláusula.Para que se declare la nulidad de dicha cláusula tiene que quedar constatado que el consumidor no fue informado de la misma siendo impuesta por la entidad prestamista.
Es decir, para considerar abusiva esta comisión, se deben de probar los siguientes requisitos, establecidos en la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013:• Falta de negociación. Imposición de la cláusula• Falta de la debida información precontractual, con las debidas explicaciones con simulaciones, que permitieran alcanzar una comprensibilidad real de carga que asumían con esa cláusula.• Falta de propuestas y alternativas. • Inexistencia de advertencia previa, clara y comprensible sobe la inclusión de la cláusula que incluye dicha comisión.• Ubicación de la cláusula entre una abrumadora cantidad de datos entre los que queda enmascarada y diluye la atención del consumidor
Sin embargo, y en palabras de nuestro más Alto Tribunal, y para el caso enjuiciado, no se dan estos parámetros, ya que “se trata de una comisión que ha de pagarse por entero en el momento inicial del préstamo, lo que hace que el consumidor medio le preste especial atención como parte sustancial del sacrificio económico que le supone la obtención del préstamo; y la redacción, ubicación y estructura de la cláusula permiten apreciar que constituye un elemento esencial del contrato.”
En resumen el Tribunal Supremo expone que al formar parte del precio del contrato, incluirse en el cálculo de la Tasa Anual Equivalente (TAE), debe o tiene que ser conocido por el consumidor.
Además de lo anterior, analiza los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula de gastos de gestión hipotecaria. En este sentido viene a confirmar lo que los juzgadores de instancia, entre ellos, los Juzgados especializados en la provincia de Málaga, vienen resolviendo:
- Arancel notarial: Debe ser abonado por mitad, tanto en el préstamo hipotecario y modificaciones posteriores.
- Escritura de cancelación: el prestatario, por entenderlo como interesado.
- Copias de la escritura: el interesado que las solicite
- Arancel registral: El interés de la inscripción en el Registro de la Propieddad del Derecho Real de Grantía (Hipoteca) es la entidad, por lo que ésta debe de correr a cargo de la misma.
En cambio la inscripción de cancelación interesa al consumidor y deberá ser abonada por éste.
Respecto al impuesto que grava la hipoteca, el ITPAJ (“Modelo 600” en Andalucía) Se hace eco de la tan famosa sentencia en pleno de la Sala de lo Contencioso-Administrativo de 27 de noviembre de 2018, que viene a establecer que el pago del tributo es por el prestatario consumidor.
(Señalar que la norma reguladora del impuesto ha sido modificada, y que quien es el sujeto pasivo en la actualidad, para préstamos nuevos, es la entidad bancaria.)
En lo tocante a Gastos de Gestoría deberá ser también soportado por mitad por cada uno de las partes.
Como es notorio, y como se puede observar en este mismo artículo, no es la única cláusula predispuesta en los contratos de préstamo hipotecario celebrados con consumidores, por lo que el consumidor sigue su constante batalla en los juzgados. Que no renuncien a lo que por Derecho les pertenece.
Para aquellos que todavía están indecisos Ley 57 Abogados y los despachos asociados a la plataforma SOS VIVIENDA han puesto a disposición de los afectados malagueños un teléfono gratuito. Es el 900649290.
