Miles de afectados de la promotora andaluza y de otros concursos de inmobiliarias se verán beneficiados.

El Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado una importante sentencia que pone fin a uno de los debates más prolongados del derecho bancario español: los intereses que deben pagar los bancos a los compradores de viviendas de la promotora Aifos Promociones Inmobiliarias, S.A. cuando recuperan sus anticipos conforme a la Ley 57/1968. La resolución, número 1525/2025, de 30 de octubre, aclara que las entidades bancarias deben abonar los intereses desde el momento de cada entrega de dinero hasta el pago completo al comprador, incluso aunque la promotora haya sido declarada en concurso de acreedores.

La sentencia, adoptada en Pleno y con ponencia del magistrado José Luis Seoane Spiegelberg, unifica definitivamente la doctrina tras años de disparidad de criterios entre las audiencias provinciales, especialmente las de Málaga, Granada y Murcia, que venían aplicando soluciones diferentes a los miles de casos derivados del colapso de Aifos.

El caso resuelto tiene nombre propio: Jacques , comprador de una vivienda en la promoción “El Balcón del Hipódromo”, en Mijas, que en 2003 adelantó 59.551,50 euros a la promotora. El dinero estaba teóricamente garantizado por pólizas colectivas suscritas entre Aifos y el entonces Banco de Andalucía y Banco Pastor, posteriormente absorbidos por Banco Popular y, más tarde, por Banco Santander. La vivienda nunca se entregó y Aifos fue declarada en concurso en julio de 2009, abriéndose una larga secuencia judicial que ha culminado ahora en el Supremo.

El comprador, representado por Ley 57 Abogados, obtuvo inicialmente una sentencia favorable del Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Málaga, que condenó al banco a devolver el dinero con los intereses legales desde cada pago “hasta su completo reintegro”. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Málaga, en su sección cuarta, modificó el criterio: limitó el cómputo de los intereses hasta la fecha del concurso de la promotora, aplicando por analogía el artículo 59 de la antigua Ley Concursal, que suspendía el devengo de intereses tras la apertura del concurso.

Ese matiz técnico —cuándo dejan de devengarse los intereses— ha sido durante años fuente de contradicciones judiciales. Algunas audiencias entendían que, si la promotora había sido declarada en concurso, el banco avalista debía recibir el mismo trato que el deudor principal y, por tanto, dejar de generar intereses. Otras, en cambio, sostenían que el aval bancario es una obligación autónoma y que el comprador no podía ver limitado su derecho de cobro por la insolvencia del promotor.

La diferencia no es menor, teniendo en cuenta que de media los intereses de tantos años vienen a representar un 80% adicional a lo adelantado por los compradores, que ven así compensada la pérdida sufrida años atrás.

El Tribunal Supremo ha zanjado el debate de forma tajante. El fallo del Pleno declara que los bancos avalistas, cuando responden al amparo de la Ley 57/1968, deben pagar los intereses legales desde cada entrega de dinero hasta el reembolso efectivo, sin que el concurso de la promotora interrumpa el devengo.
La razón es profunda y de política jurídica: el aval legal previsto por la norma de 1968 no es una fianza ordinaria, sino una garantía impuesta por ley con carácter autónomo y protectora del comprador. Por tanto, explica el Supremo, la suspensión del devengo de intereses prevista para el deudor concursado no puede extenderse al avalista, porque ello frustraría la finalidad tuitiva de la ley.

La sentencia se apoya en una sólida línea doctrinal que el propio Tribunal venía perfilando en resoluciones como las 911/2025 y 912/2025, de junio pasado, y remite a los grandes pronunciamientos de Pleno de 2015 y 2016, que consolidaron la protección de los adquirentes frente a promotores y entidades financieras. “El avalista no puede ampararse en el concurso de la promotora insolvente para eludir el abono de los intereses debidos”, subraya el fallo.

En consecuencia, el Supremo estima el recurso de casación del comprador, anula la sentencia de la Audiencia Provincial y restablece íntegramente la condena inicial dictada por el Juzgado de Málaga, incluyendo los intereses hasta el pago total y la condena en costas al banco por la apelación.

Más allá del caso concreto, la resolución tiene un alcance decisivo para cientos de procedimientos aún pendientes relacionados con promociones de Aifos y otras promotoras desaparecidas tras la crisis inmobiliaria de 2008. El fallo uniformiza el tratamiento de los intereses y, de facto, refuerza la responsabilidad de los bancos en la restitución íntegra de las cantidades anticipadas por los compradores.

La sentencia destaca, además, el espíritu social de la Ley 57/1968, concebida en plena expansión urbanística del franquismo como un dique contra los abusos de promotores que vendían viviendas sobre plano y luego incumplían sus compromisos. Medio siglo después, la norma sigue viva en los tribunales gracias a su valor protector. “La justificada alarma social por los perjuicios irreparables sufridos por compradores de buena fe”, recuerda el Supremo citando el preámbulo de la ley, sigue guiando la interpretación jurisprudencial.

Con este pronunciamiento, el Tribunal Supremo cierra un capítulo esencial de la litigiosidad generada por Aifos y confirma que el comprador debe ser reintegrado íntegramente —capital e intereses—, sin limitaciones derivadas del concurso de la promotora ni de la estructura interna del sistema bancario.
Es, en definitiva, un fallo de justicia material que devuelve a los afectados la certeza de que su dinero no se perdió en la maraña concursal y que la responsabilidad de los bancos, como garantes de aquellas operaciones, se extiende hasta el último céntimo y hasta el último día.