Comienza la temporada con la Semana Santa, y con ella la expectativa de retorno de los rendimientos de quien hubiera adquirido una vivienda como para su explotación vacacional, pero esta forma de inversión en inmuebles no termina con la compra del bien y su puesta en arrendamiento. Este artículo expone las principales obligaciones de la persona propietaria en Andalucía.

En este artículo hablamos del caso donde se exploten viviendas en suelo de uso residencial reguladas por el Decreto 28/2016 de 2 de febrero, de la Junta de Andalucía, anticipando que existe otra regulación para

• Las viviendas situadas en el medio rural, que, en caso de que se destinen a alojamiento turístico, se regularán por lo establecido en el artículo 48 de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, y por el Decreto 20/2002, de 29 de enero (LAN 2002, 45) , de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

• Los conjuntos formados por tres o más viviendas de una misma persona titular o explotadora, que estén ubicadas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, siéndoles de aplicación la normativa sobre los establecimientos de apartamentos turísticos, regulados en el Decreto 194/2010, de 20 de abril (LAN 2010, 208) , de establecimientos de apartamentos turísticos.
• Establecimientos de apartamentos turísticos.

Se diferencian dos tipos de viviendas, las que se cedan en su totalidad y las viviendas por habitaciones, en este último caso, se permite utilizar las denominaciones reconocidas internacionalmente para este tipo de alojamiento. Se establece la obligatoriedad de comunicar a la Administración turística la existencia de dicha vivienda y de inscribirse de oficio en el Registro de Turismo de Andalucía.

Para el inicio de la prestación del servicio de alojamiento en la vivienda con fines turísticos, la persona o entidad que explota este servicio, tendrá que formalizar la correspondiente declaración responsable ante la Consejería competente en materia de turismo, en la que manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el presente Decreto, pudiendo publicitarse a partir de este momento como vivienda con fines turísticos. Se considerará actividad clandestina la prestación del servicio de alojamiento, cuando el titular haya iniciado la actividad turística sin presentar declaración responsable estando tipificada dicha prestación como infracción grave.

Las diferentes administraciones han concentrado sus esfuerzos en el control del mercado del alquiler vacacional, imponiendo a propietari@s y diferente operadores numerosas obligaciones. estas son algunas de ellas:

• Obligaciones respecto de la vivienda.

a) Disponer de licencia de ocupación, y cumplir en todo momento con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.

b) Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

c) Estar suficientemente amuebladas y dotadas de los aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato y acorde al número de plazas de que dispongan.

d) Refrigeración por elementos fijos en las habitaciones y salones, cuando el período de funcionamiento comprenda los meses de mayo a septiembre, ambos inclusive. Si el periodo de funcionamiento comprende los meses de octubre a abril, ambos inclusive, deberán contar con calefacción. Este requisito no será exigible cuando la vivienda o el edificio en el que se integra esté catalogado como Bien de Interés Cultural y el nivel de protección impida realizar algún tipo de obra, modificación o intervención que sea necesaria para cumplir con el requisito.

e) Botiquín de primeros auxilios.

f) Disponer de información turística, en soporte físico o electrónico, de la zona, zonas de ocio, restaurantes y cafeterías, comercios y tiendas de alimentos, los aparcamientos más próximos a la vivienda, servicios médicos existentes en la zona, medios de transporte urbano, plano de la localidad y guía de espectáculos.

g) Todas las viviendas dispondrán de Hojas de Quejas y Reclamaciones a disposición de las personas usuarias, y de cartel anunciador de las mismas en un lugar visible dentro de la vivienda.

h) Limpieza de la vivienda a la entrada y salida de nuevos clientes.

i) Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general, en función a la ocupación de la vivienda y un juego de reposición.

j) Facilitar a las personas usuarias un número de teléfono para atender y resolver de forma inmediata, cualquier consulta o incidencia relativa a la vivienda.

k) Tener a disposición de las personas usuarias información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos que lo requieran para su correcto uso.

l) Informar a las personas usuarias de las normas internas relativas al uso de las instalaciones, dependencias y equipos de la vivienda, así como la admisión y existencia de mascotas en la vivienda, restricciones para personas fumadoras así como las zonas de uso restringidos.

Los servicios de inspección de la Consejería competente en materia de turismo ejercerán las funciones de vigilancia, comprobación y control del cumplimiento de lla normativa.

• Obligaciones de registro de viajeros.

1. A toda persona usuaria, en el momento de su recepción, le será entregado un documento, a modo de contrato, en el que conste, al menos, el nombre de la persona o entidad explotadora de la vivienda, el código alfanumérico de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía, el número de personas que la van a ocupar, las fechas de entrada y salida, el precio total de la estancia y número de teléfono de asistencia..

2. Las personas usuarias, para hacer uso de la vivienda, deberán presentar su documento de identificación a los efectos de cumplimentar el correspondiente parte de entrada conforme a la normativa vigente sobre libros-registro y partes de entrada de personas viajeras en establecimientos de hostelería y otros análogos según el modelo oficial, pero el viajero deberá firmar dicho parte de manera inexcusable, pudiendo recogerse la firma en papel o en un soporte digital.

3. Una vez cumplimentado y firmado el impreso, quedará en el establecimiento a efectos de confección de un libro-registro en formato impreso o digital. Los libros-registro en formato impreso se ordenarán de forma correlativa, constituyendo libros o cuadernos que integrarán un mínimo de 100 hojas y un máximo de 500. Los libros-registro en formato digital deberán ser compatibles con los medios electrónicos de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad, permitiendo un tratamiento seguro a fin de garantizar la fiabilidad de los datos.

4. El libro-registro del establecimiento de que se trate constituido conforme a lo previsto en el párrafo anterior, estará en todo momento a disposición de los miembros de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad con competencia en la materia, quedando los establecimientos obligados a exhibirlo cuando a ello sean requeridos.

5. Los establecimientos deberán conservar los libros-registro durante el plazo de tres años, a contar desde la fecha de la última de las hojas registro que los integran, o, en su caso, desde la fecha de grabación de la información cuando se conserve por medios digitales.

6. La copia del contrato, una vez cumplimentado y firmado por la persona usuaria, deberá conservarse por la persona o entidad explotadora estando a disposición de los órganos competentes de la Administración de la Junta de Andalucía durante un año, teniendo valor de prueba a efectos administrativos y la consideración de contrato.

7. La persona o entidad explotadora entregará a la usuaria la vivienda a la hora que ambas libremente hayan pactado. Si no se hubiera convenido nada con respecto al momento de la entrega y terminación del periodo, se presumirá que el derecho de ocupación de la vivienda comienza a las 16 horas del primer día del periodo contratado y finaliza a las 12,00 horas del día en que finaliza dicho periodo. En caso de que la persona propietaria o explotadora no se encontrase en la vivienda a la hora de llegada o salida de los clientes, éstos deberán concertar previamente la entrega de llaves.

8. En el momento de entrega de la vivienda con fines turísticos a la persona usuaria se le informará sobre el funcionamiento de los aparatos electrodomésticos y otros instrumentos que lo requieran. Del mismo modo se informará al usuario sobre las normas de uso de los elementos e instalaciones comunes del bloque o urbanización y se le darán las llaves, tarjetas y pases que permitan el acceso y disfrute de dichas dependencias.

• Obligaciones fiscales.

La tributación del alquiler turístico variará en función de los servicios que se presten y de a quién se arriende la vivienda.

Si no solo alquilas, sino que también prestas servicios de restaurante, limpieza, lavado de ropa y otros análogos estarás realizando servicios de hospedaje.

Si los servicios hoteleros son prestados no por el arrendador sino por un terceo en su propio nombre, el arrendamiento estará sujeto y exento de IVA y los servicios referidos tributarán de forma independiente.

En este caso el explotador está obligado anualmente a la presentación de una declaración informativa ene l modelo 70 de la Agencia Tributaria, imputando los pagos que realice a cada propietario.

Los Servicios Jurídicos y Fiscales de Ley 57 pueden aclararte cualquier duda. Solicita una cita en el teléfono gratuito 900 64 92 90.