El Supremo rectifica y los bancos responderán ante los compradores de viviendas que no reciban avales.

En dos sentencias fechadas el 12 de abril, el alto tribunal rectifica su doctrina anterior por la que eliminaba la cobertura de los pagos realizados por letras de cambio «descontadas» por las entidades financieras.

Entre los años 2021 y 2022 había decidido varias veces en contra de compradores que reclamaban la devolución del dinero anticipado sobre viviendas no construidas y para las que no habían recibido avales. El tribunal decidía entonces que las cantidades pagadas con letras de cambio no permitían el control de las mismas por las entidades que las recibían en sus cuentas abiertas por las promotoras.

En estas nuevas sentencias el tribunal reconoce que tal interpretación era errónea.

La sentencia 733/2015 estableció esta doctrina jurisprudencial que establecía que


«En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos delos compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradorese ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad«.

Sin embargo , en 2021 cambió tal criterio para aquellas cantidades que se hubieran pagado mediante efectos, considerando que se trataba de un asunto más relacionado con el derecho cambiario, y no una reclamación de responsabilidad por incumplimiento de una norma.

Así, el alto tribunal ahora realiza «una reconsideración de esta cuestión litigiosa nos lleva ahora a entender que constituye una diferencia relevante que en el caso objeto de las citadas sentencias de 2014 y 2015 se resolvía sobre una acción cambiaria ejercitada por el tenedor de las letras frente al aceptante mientras que, en el caso objeto de este recurso, se trata de una acción ejercitada por el comprador con base en el art. 1.2.º de la Ley 57/1968,de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. No se trata,por tanto, de valorar la posición del banco como tercero tenedor de la letra respecto de la excepción basada en el incumplimiento del promotor, sino de decidir si el comprador que ha pagado las cantidades anticipadas mediante la aceptación y pago de efectos cambiarios puede exigir responsabilidad a la entidad bancaria porno haberse asegurado de que el importe del descuento de las letras se haya ingresado en una cuenta especial abierta por el promotor y debidamente garantizada

Es ahora la sala se da cuenta de que, como siempre ha mantenido Ley 57 en la defensa de sus clientes, compradores de viviendas frustradas «Debe tomarse en consideración que, al celebrar el contrato de descuento, es práctica de las entidades financieras indagar sobre el origen de los créditos cuyo pago se articula a través de las letras de cambio descontadas y sobre la actividad a que se dedica el cliente con el que celebra el contrato de descuento, lo que le permite conocer, si emplea la diligencia debida, que las letras descontadas documentan el pago de cantidades anticipadas en la venta de viviendas. En el presente caso, la Audiencia Provincial declaró que, en vista de las circunstancias concurrentes, Abanca conocía que las letras descontadas habían sido emitidas por Aifos para que los compradores de las viviendas pagaran las cantidades anticipadas.«

Así, analiza el «negocio» del descuento bancario por las promotoras e indica que


«Las entidades financieras, en la medida en que habitualmente incluyen cláusulas en las pólizas de descuento por las que se reservan el derecho de aceptar o rechazar, total o parcialmente, los créditos que el cliente le presente para su descuento, pueden rechazar el descuento de aquellos efectos aceptados por adquirentes para el pago de cantidades anticipadas de la compra de viviendas en construcción si el dinero obtenido por el promotor con el descuento de las letras no se ingresa en la cuenta especial garantizada con aval o seguro.»

Todo ello le lleva a exigir un modelo reforzado de control para evitar el incumplimiento de la norma:


«El modelo de conducta al que se debe acomodar el banco no es el del buen padre de familia, sino el más exigente de comerciante experto que ejerce normalmente actividades de financiación y que, en el caso de descuento de efectos cambiarios, puede indagar no solo sobre la solvencia del promotor descontatario sino también sobre la naturaleza de su actividad y sobre la naturaleza de los créditos a que responde la emisión de las letras descontadas.
Si hemos declarado que el banco tiene el deber de indagar a qué responden los ingresos de dinero realizados en la cuenta del promotor, para exigir al promotor que las cantidades anticipadas se ingresen en una cuenta especial y para exigirle asimismo que haya contratado las garantías respecto de dicha cuenta, no encontramos una justificación adecuada para eximirle de indagar a qué responden los créditos que dieron lugar a la emisión de remesas de letras de cambio que descuenta al promotor y cuyo importe, menos el descuento, ingresa en una cuenta titularidad del promotor. Tanto más cuando, como se ha dicho, es práctica bancaria que, en la ejecución de los contratos de descuento, el banco descontante indag
ue sobre la naturaleza de la actividad del cliente descontatario»

Con esta nueva jurisprudencia volvemos a la situación anterior al 2021, y aquellas reclamaciones de compradores de viviendas que no recibieron aval deberán de recibir una respuesta legal acorde a la norma.

Entre tanto, aquellos afectados que vieron desestimadas su justas reclamaciones en base a una doctrina errónea, jamás entenderán lo sucedido.

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