28 de abril 2022

Artículo de Nazaret Yébenes. Abogado de Ley 57 Abogados.

(sigue de artículo anterior…)

Una de las preguntas que surgen entre los Propietarios es si puede el Presidente de la Comunidad decidir por su cuenta, hacer obras, contratar con la empresa constructora que le parezca más adecuada y comprometer a la Comunidad en el pago de un presupuesto que los vecinos desconocen.

La respuesta es NO, y así se establece en el art 14 de la Ley Propiedad Horizontal antes detallado; de forma que la Junta de Propietarios es la que debe tomar estas decisiones y únicamente los acuerdos debidamente aprobados, son válidos y de obligado cumplimiento.

¿Qué ocurre si en el ejercicio de sus funciones el Presidente se extralimita?

Como representante de la Comunidad y debido a que sus actuaciones afectan directamente a la misma, el presidente tiene ante la comunidad de propietarios una responsabilidad contractual, la cual viene recogida en el  1.101 del Código Civil:

” Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que     en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o      morosidad, y lo que de cualquier modo contravinieran al tenor de aquellas“.

Y en el artículo 1902 del mismo cuerpo legal:

            “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o        negligencia, está obligado a reparar el daño causado.”

Por tanto, el Presidente tendrá que responder de su gestión ante la Junta de Propietarios, que es el órgano al que está subordinado.  Si esta gestión ha sido negativa, el presidente será removido de su cargo, además en algunas ocasiones se le puede exigir una indemnización económica por los daños y perjuicios ocasionados,  según prevén las normas del mandato.  El art.1726 del Código Civil hace al mandatario, al presidente de la comunidad, responsable no solamente del dolo, sino también de la culpa, que deberá estimarse con más o menos rigor por los Tribunales.

Vamos a examinar algunas de las funciones que tienen encomendadas los Presidentes más controvertidas:

1. El Presidente podrá proponeraquellos trabajos y obras que resulten necesarios para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal; pero será necesario el consentimiento de la Junta de Propietarios para llevarlos a cabo.

2. El Presidente deberá realizar aquellas acciones que la Junta de Propietarios le ha encomendado. No puede realizar actuaciones al margen de lo que la Junta de Propietarios haya decidido.

3. El Presidente no puede excederse en modificar y ampliar unilateralmentelas obras que se habían aprobado en Junta de Propietarios.

4. Si un propietario considera que el Presidente ha realizado obras bajo su responsabilidad que no figuran en el presupuesto, deberá de proponer que en la próxima Junta se trate el tema. Si cuando se analice el asunto, hay mayoría de propietarios que entienden que están fuera de presupuesto se procederá a exigir las posibles responsabilidades. Igual ocurre en el supuesto en el que un Presidente comente excesos en el gasto más allá de la partida destinada a “varios”, caben dos posibilidades: por un lado, que se notifique y aprueben las razones en una próxima Junta o por otro lado, que se rechace su actuación; en este caso, se podrá exigir responsabilidad civil o penal siempre y cuando haya un perjuicio para la Comunidad de Propietarios.

5. El Presidente, no podrá disponer de los fondos de la Comunidad libremente, salvo aquellos asuntos que tenga escasa relevancia económica, y que puedan surgir con carácter urgente.

6. Para iniciar actuaciones judiciales, el Presidente de la Comunidad debe estar específicamente autorizado por la Junta de Propietarios a través del correspondiente acuerdo comunitario.

7. El Presidente de la Comunidad no podrá hacer contrataciones de personal sin acuerdo previo de los comunitarios. Sin embargo, debemos resaltar que en caso de que se excediese del cargo, y se firmara un contrato, este sería válido y la Comunidad tendría responsabilidad frente al empelado, debiendo incluso de responder de la indemnización por despido, entre otros; sin perjuicio de poder posteriormente ejercitar acción de responsabilidad al que fuese Presidente de la Comunidad.

8. El Presidente puede negarsea convocar una Junta General, incluso ordinaria, no obstante si un 25% de propietarios o un 25% de cuotas deciden convocarlas, se podrá poner en el orden del día el cese del Presidente y el nombramiento de otro propietario, así como aquellas acciones que conlleven a conseguir las cuentas y documentos en poder del anterior Presidente, en este caso es recomendable adoptar el acuerdo para facultar todas las gestiones que resulten necesarias para conseguir tanto las cuentas, liquidaciones, como documentación pertinente con la posibilidad de nombrar Abogados y Procuradores para la correspondiente acción judicial.

8. Si el Presidente se niega a firmarun Acta, será el Secretario quién firmará la misma y esta será válida. Habrá que reflejar en el Acta que el Presidente se niega a la firma de la misma por disconformidad con los acuerdos.

También se le puede exigir a un Presidente de una Comunidad de Propietarios responsabilidad penal en determinados casos:

• Delito de apropiación indebida: Conforme al artículo 253 del Código Penal comete este delito quien en perjuicio de otro, en este caso la Comunidad, se apropiare para sí o para un tercero, de dinero, efectos, valores o cualquier otra cosa mueble, que hubieran recibido en depósito, comisión, o custodia, o que les hubieran sido confiados en virtud de cualquier otro título que produzca la obligación de entregarlos o devolverlos, o negaren haberlos recibido. Por ejemplo, sería el caso del Presidente que sustrae dinero de la cuenta de la Comunidad.
• Administración desleal: Incurre este delito, regulado en el artículo 252 del Código Penal, el Presidente que infringe las facultades que la LPH le confiere para administrar un patrimonio ajeno excediéndose en el ejercicio de las mismas y, de esa manera, causando un perjuicio al patrimonio administrado, en este caso la Comunidad. Este delito es más propio del Administrador de la comunidad, pero puede ser aplicable al Presidente en el caso de que por no existir Administrador, sea el Presidente quien ejerza sus funciones. No es necesario probar que el dinero ha quedado incorporado al patrimonio del Presidente, únicamente el perjuicio que sufre el patrimonio del administrado como consecuencia de la gestión desleal del Presidente por haber violado los deberes de fidelidad que le son exigibles por razón de su cargo. Basta con que el Presidente haya tenido conocimiento de que la disposición patrimonial dirigida a fines diversos de los que fueron encomendados produciría un perjuicio a la comunidad.
• Delito de estafa: Según viene establecido en el artículo 248 del Código Penal, el Presidente de una Comunidad, puede incurrir en este delito de estafa cuando con ánimo de lucro, utilizare engaño bastante para producir error en otro, induciéndolo a realizar un acto de disposición en perjuicio propio o ajeno.
• Delito de coacciones: En virtud del artículo 152 del Código Penal, es posible que el Presidente incurra en este delito tipificado como la conducta consistente en impedir a otro, sin estar legítimamente autorizado, con violencia hacer lo que la Ley no prohíbe, u obligar a efectuar lo que no quisiere, sea justo o injusto.

Con esta información, hemos querido dar unas pinceladas para ayudar a aquellos comunitarios que tiene dudas sobre la actuación del Presidente de la Comunidad. Si te encuentras en alguna de estas situaciones desde Ley 57 Abogados estamos a tu disposición para ayudarte y asesorarte.