7 de abril 2021.

Esta figura legal, aún no regulada en nuestra legislación de forma expresa salvo una breve referencia en dos recientes Reales Decretos dictados con ocasión de la crisis sanitaria y económica actual, se impone en los juzgados como solución a las controversias entorno a los arrendamientos de locales de negocio, y en las actividades más golpeadas por las medidas restrictivas.

En este trabajo tomamos como referencia cinco resoluciones de este año 2021, de diferentes Juzgados y Audiencias Provinciales, que aplicaron este principio en la jurisdicción CIVIL, bien en procedimientos principales o bien en medidas cautelares, como medio de reequilibrio del contrato.

Puede que l@s lector@s de este artículo piensen, ¿Pero no está el RDL 15/2020, de 21 de abril,  para esto? ¿O el RDL 35/2020, de 22 de diciembre? Así se manifiesta por algún autor recientemente en una obra coral dedicada a este asunto, como única salida.

Pues bien, dado que tal regulación no es una cierta regulación de la “Rebus” (que sí cita en su exposición de motivos), que sigue sin existir en nuestro ordenamiento, y habla de determinados casos donde pueden aplicarse, a falta de acuerdos entre las partes, simplemente moratorias en el pago, entiendo que no.

Así, citando la primera de las resoluciones a comentar, encontramos el reciente Auto de la Audiencia Provincial de Valencia, s. 8ª, de 10 de febrero 2021, que dice “procede en todo caso aclarar que las anteriores disposiciones legales constituyen una regulación de mínimos a falta de pacto, y que el mero hecho de que no concurran en la entidad demandante los requisitos exigidos por el legislador para la adopción de las medidas que dichas normas prevén -o incluso si concurren-, no significa que no se puedan solicitar medidas análogas en vía jurisdiccional a fin de que se valore si se dan los requisitos necesarios para la modificación contractual en aplicación de la doctrina jurisprudencial sobre la rebus sic stantibus.”

Tal Auto conforma la medida cautelar solicitada y acordada en primera instancia.

Un día antes, el 9 de febrero 2021, el Juzgado de primera instancia nº  7   de Palencia había acordado  la “suspensión de la obligación de la parte arrendataria del pago de las rentas y parte proporcional del IBI devengadas desde el presente mes de febrero de 2021 y durante el tiempo en que no esté permitida por la Administración la apertura del negocio-gimnasio- que la parte demandante lleva a cabo en el local arrendado; así como la reducción de la renta en un 40% desde que se permita la reapertura del local y el inicio de la actividad en el mismo y por el periodo que dure la tramitación de este procedimiento; así como la prohibición de inclusión de la entidad arrendataria o del avalista D.  ….  en cualquier tipo de fichero de morosos; estimándose también las peticiones de suspensión de la ejecutividad por parte de los arrendadores y frente a la parte arrendataria o el citado avalista, de las cláusulas 6ª (responsabilidad solidaria de avalistas) y 8ª (impago) del contrato, hasta que se permita la reapertura de la actividad.”

En este caso entiende que “el echo notorio la situación extraordinaria e imprevisible, que se está alargando en el tiempo, y que produce un desequilibrio en las prestaciones de las partes en beneficio de los arrendadores”, y de nuevo descarta la aplicación dela normativa antes mencionada.

Sobre el mismo asunto, en Juzgado de primera instancia nº. 20 de Barcelona, el 8 de enero de este año, “haciendo una interpretación finalista y conforme a los principios de buena fe y de equidad que son la base de las relaciones contractuales, entiendo que el RDL15/2020 no impide que una parte, en este caso el arrendatario, solicite otra consecuencia jurídica distinta de la mora en el pago de la renta que establece el citado texto normativo, si entiende que con esa consecuencia no se produce el equilibrio contractual ni se restablece la base del negocio.” Apoyándose en los siguientes argumentos:

1.- El RDLey 15/2020 regula una consecuencia que entiende que es idónea para evitar ciertas dificultades económicas de los contratantes, en especial del arrendatario, pero si se hace una interpretación sistemática con la regulación y jurisprudencia que permite aplicar la cláusula rebus sic stantibus, hay que entender que no excluye que se pueda aplicar otra consecuencia conforme a los principios que inspiran la cláusula rebus sic stantibus dado que es la única forma de garantizar los principios de buena fe, de equidad y de conmutabilidad de las prestaciones.

2.- En segundo lugar por la propia dicción y finalidad del RDL 15/2020 se constata que la intención del legislador no es eliminar la posibilidad de dar otra solución a la situación creada por la pandemia.

3.- Hay otras normas que permiten aplicar la cláusula “rebus sic stantibus” y conferir al arrendador una consecuencia diferente a la de moratoria en el plazo por un máximo de cuatro meses.

Esta sentencia viene a acordar una significativa reducción de la merced arrendaticia.

También aprecia “las circunstancias extraordinarias que concurren como consecuencia de Covid19, facultan la aplicación de la doctrina «rebus sic stantibus».” El Juzgado de primera instancia nº 26 de Barcelona en su Auto de 22 de febrero de 2021, resolviendo favorablemente al arrendatario unas medidas cautelares sobre un arrendamiento de la explotación de un hotel.

Del día siguiente, 23 de febrero 2021, es la resolución del Juzgado de primera instancia nº 39 de Madrid, que, afectando a uno de los mayores tenedores de inmuebles del país, y a una renta millonaria que el arrendador devengó de acuerdo con los parámetros del RDL 35/2020, de 22 de diciembre, “se adivinan concurrentes, a priori e indiciariamente, los presupuestos que soportan la doctrina indicada, que se basa, en esencia, en la premisa fáctica de la alteración extraordinaria e imprevisible de  las circunstancias existentes al tiempo de la contratación. Todo ello sin perjuicio de las resultas abiertas(particularizadas) que, en consideración al efectivo desequilibrio económico que cada una de las partes haya podido arrostrar con ello (y probar luego en juicio) puede comportar la efectiva aplicación de tal doctrina al caso concreto”

Fue determinante en tal resolución “Mantener  provisionalmente  la  viabilidad  económica  de  la  parte  actora,  en  los  términos  comparativos analizados en la pericial adjunta a demanda es criterio solvente que avala la concurrencia del requisito relativo al   periculum in mora, máxime en la consideración de haberse convenido las respectivas prórrogas de los contratos objeto de autos en la antesala de la época más virulenta de la pandemia.”

Así, analizadas estas recientes resoluciones entendemos que ha de atenderse las peticiones razonables de aquellos negocios viables que se han visto arrastrados, sin ayuda pública destacable hasta la fecha, a una ruina en cuya génesis ni han participado ni son responsables.

Sin duda algunos sectores se repondrán más fácilmente que otros. Pero en aquellos en los que la mera desaparición de restricciones no conllevará el retorno a la plena actividad deberá atenderse a un re-equilibrio de los contratos más allá del apuntado tímidamente por el legislador.